不動産売却に掛かる諸費用一覧！税金の計算方法や確定申告で迷わないために！

日用品をリサイクルショップに売るのと違って、不動産の売却では色々な名目で「諸費用」がかかります。

不動産は売ることでまとまった金額が手に入りますが、これら諸費用がかかることによって手取り額が圧縮されてしまうことには留意しなければなりません。

というのも、例えば離婚事案で相手への慰謝料の支払資金捻出のために売却するようなケースや、借金の弁済資金の確保、納税資金の確保など、一定額の必要資金調達のための売却であるケースでは、諸費用を除いた手取り額が自分の手元にいったいどれだけ残るのかを試算しておかないと肝心の目的を達成できない恐れがあるからです。

この章では、不動産の売却に伴い必要になる諸費用について、どんなものがどれだけかかるのか、できるだけ売却手続き進行の時系列に沿うようにして解説していきます。

クリーニング費用

物件を売りに出すにあたってはクリーニングを入れるのが鉄則です。

見た目に汚い物件では内見時に直感的な嫌悪感が走るので見向きもされなくなります。

細かいところや汚れが頑固な水回りなどは素人の技術では対処できないので、プロのクリーニング業者を入れる必要があります。

家の広さによっても異なりますが、狭いマンションならば3万円程度～、世帯用の広いマンションでも10万円程度で済みます。

一軒家の場合も広さによって変わりますが、ファミリー向けの一軒家ならば10万円程度～となるでしょう。

自分で清掃して費用を浮かせることができそうな場合でも、完全なクリーニングが素人では難しいキッチン周り、風呂場やトイレなどの水回りはスポット的に業者を入れるようにしてください。

限定箇所のクリーニングは上記よりも割安になります。

クリーニング費用は一見高く感じてしまいますが、より有利に売却成功を決めるための必要経費と考えてください。

リフォーム費用

物件によっては売りに出すにあたって先行リフォームが必要になります。

といっても物件の価値を上げるためではなく、不動産として活用するために必要な最低限の補修と考えてください。

リフォームをしても、その分の費用を物件の売り出し価格に上乗せすることは通常できません。

近隣のライバル物件の存在があるので、値段を上げてしまうと買い手候補から見た魅力が落ち、売却が難しくなるからです。

補修箇所や程度に大きく左右されますが、破れた壁紙の張り替えや裂けた床の張り替えなど最低限の補修だけでも数千円～数十万円程度と費用には幅が出ます。

引っ越し費用

現住のまま売るにしても売却までには引っ越しをして物件を明け渡す必要があります。

引っ越し費用は引っ越し会社の料金体系によって異なりますが、人数や移動距離などによって費用は増減します。

単身者であれば、近場の移動であれば5万円程度～、長距離であれば10万円弱程度かかることもあります。

ファミリー層の場合、家族が3人～4人程度の場合は近場の移動でも10万円を超えることがあります。

大家族の長距離移動では数十万円程度かかることもあるので、引っ越し費用はばかになりません。

測量費用

売却対象に土地が含まれる場合、土地の境界を確定するための測量が必要になることがあります。

測量は土地家屋調査士に依頼して行うことになりますが、費用は各調査士事務所の費用体系に従います。

概ねの相場としては30坪～100坪程度で35万円～50万円程度とされていますが、自治体の立ち合いが必要なケースではこれ以上になることもあります。

仲介手数料報酬

不動産の売却は自分一人で行うことも絶対に不可能とは言えませんが、手間やリスクを考えると素人の方が一人で行うのは現実的ではありません。

そこでプロの不動産業者の助力を得て進めることになりますが、売却物件に買い手が付き売買契約妥結の運びとなった際には仲介業者に対する手数料報酬を支払わなければなりません。

この報酬額は法律で上限のみが決められていて、仲介業者はそれ以上の報酬を請求することができないようになっています。

あくまで上限のみの法規制であるため、実際には値下げ交渉によって値引きをお願いすることもできますし、客引きのために不動産業者が自ら値下げを提案してくることもあります。

ただ、基本的には上限値一杯の報酬を請求してくることが多いので、ここでは上限の算出方法を確認します。

原則の計算方法は、売却金額の多寡により3つに区切り、それぞれに応じたパーセンテージをかけていきます。

業者が上限値一杯の請求をしてくるとして、例えば物件を500万円で売却した場合、①として200万円×5％＝10万円

②として200万円×4％＝8万円

③として100万円×3％＝3万円

上記①～③を合算した21万円に消費税を加えた額が仲介業者に支払う手数料報酬の上限となります。

売却金額が400万円を超える場合には、以下の簡易計算式を使うこともできます。

「売却金額×3％+6万円+税」

売却金額に500万円を当てはめると、上記と同じ計算結果になるのが分かると思います。

▼不動産業者の仲介手数料と消費税についてはこちらの記事で説明しています。
不動産を売却する時にかかる仲介手数料とは？すぐに上限がわかる計算式アリ！ 不動産売却した時に消費税はかかるのか？

印紙税

買い主と結ぶ売買契約では契約書を作成することになりますが、不動産売買契約書を作成すると印紙税を納めなければなりません。

印紙を購入して貼付することで納税となりますが、印紙税は売買契約の契約金額の多寡によって変動します。

現在、平成32年3月31日までに作成される契約書については、印紙税額の軽減措置が講じられています。

以下に本則と軽減後の税率を比較します。

参考：「不動産譲渡契約書及び建設工事請負契約書の印紙税の軽減措置の延長について(PDF)

印紙税の負担者は法律で定められているわけではないので、交渉次第で売り主負担となることもあれば、買い主と折半にすることもあります。

あるいは他の交渉項目と調整したうえで、印紙税は全額買い主負担にすることもできます。

固定資産税の負担金

不動産の固定資産税は毎年1月1日時点の所有者に課税されるので、年の途中で売却した場合でも、納税義務はあくまで売り主側にあります。

多くの自治体では年4回程度に分割して納税期限を設定して納付書を送ってきます。

対行政の関係では売り主が納税義務を負いますが、売買契約で固定資産税の清算条項が入るのが普通です。

すなわち、売却後の固定資産税については日割り計算を行い、買い主が売り主に清算金を支払うことで実質負担を避けるというものです。

買い手が負担した精算部分以外が、売り主の固定資産税の負担分となります。

▼不動産売却時の固定資産税について詳しく解説しています。
不動産売却した年の固定資産税は誰が払うの？

住宅ローンの繰り上げ弁済手数料

住宅ローンが残る物件を売る場合、事前にローンを完済することで売却が可能になります。

残ローンを一括で支払う必要があるので、そのためのお金は当然必要ですが、それだけでなく繰り上げ弁済にかかる手数料が必要になることが多いです。

手数料の額は金融機関によって違いますが、概ね数千円～数万円程度かかることが多いです。

詳しくはローンを提供した金融機関に問い合わせてください。

抵当権の抹消登記費用と司法書士の費用

住宅ローンが残る物件では抵当権が設定されているので、ローンの繰り上げ弁済を行った場合であっても、抵当権の抹消もしなければなりません。

抵当権の抹消は法務局で抹消登記の手続きが必要になり、この際に登録免許税が必要になります。

抵当権の抹消登記は不動産1つにつき1000円かかるので、土地と建物がある場合は2000円かかるということになります。

抵当権の抹消登記は自分で行うこともできますが、手間の面から司法書士に任せることが多くなります。

その場合は司法書士への報酬が必要になりますが、現在は司法書士報酬が自由化されているので、その司法書士事務所の報酬体系に従うことになります。

概ね司法書士の費用は5000円～1万円程度が報酬の相場になっています。

▼ローンや抵当権については下記の記事でわかりやすく説明をしています。
住宅ローンが残っている不動産を売却するための方法と手順

不動産譲渡所得税

物件の売却に成功したら、その譲渡益に課税される不動産譲渡所得税を納めなければなりません。

不動産譲渡所得税は必ずかかるわけではありませんが、その不動産の売却に伴って正味の儲けが出ていればそれが課税対象になります。

正味の儲けが出るかどうかは、以下のように売却代金から必要経費を差し引いて計算します。

取得費とは、その物件を取得する際にかかった費用のことで、例えば以下のような経費を計上できます。

• 物件の購入代金(家屋については一定の減価償却費を除く)
• 仲介不動産業者に支払った手数料
• 売買契約書に貼付した印紙代
• 登録免許税
• 不動産取得税
• 測量費用
• etc

取得費は、相続で承継した物件の場合は被相続人が支払ったものを引き継いで計上できますが、契約書や領収書など証拠となるものが必要です。

これらが残っていない場合でも、概算取得費として「売却金額×5％」を計上することができます。

譲渡費用とは、その物件を売る時にかかった費用で、例えば以下のようなものを計上できます。

• 仲介不動産業者に支払った手数料
• 印紙代
• 賃借人に支払った立ち退き料
• 抵当権の抹消登記費用
• etc

譲渡費用についても、証拠となる契約書等がなければ計上できません。

以上見てきた取得費と譲渡費用を売却金額から差し引き、残った金額が売却益となります。

その売却益に一定の税率をかけて税額を算出しますが、その物件の保有期間によって以下のように数字が異なります。

売却した年の1月1日において、対象不動産の保有期間が5年を超える場合は、長期譲渡所得扱いとなり20％、5年以下の場合は短期譲渡所得扱いとなり39％の税率が適用になります。

売却益の数字と税率が確定したら、以下のような計算式に当てはめて税額を計算します。

例えば、売却益が1000万円で税率が20％であれば、譲渡所得税は200万円ということになります。

以上が不動産譲渡所得税の基本的な計算方法ですが、実際にはマイホームの売却の際に利用できる減税特例などがあり、一定の条件をクリアすれば大きな減税効果を得ることができたり、税負担が無くなることもあります。

不動産譲渡所得税の計算や特例等については別章で詳しく解説していますので、そちらも参考になさってください。

不動産譲渡所得税について一点注意してほしいのが納税の時期です。

不動産を譲渡した年の翌年の2月16日～3月15日までの間に、必要な申告と納税を済ませなければなりません。

申告の期限は同時に納税の期限ともなるので、この時期までに納税資金を確保しておかなければなりません。

売却から確定申告まで時期が空いてしまうと、売上金を使い込んでしまい納税資金が足りなくなる恐れがあります。

納税期限までに納めることができないと、ペナルティとして余計な税金が上乗せされてしまうので注意してください。

▼不動産売却時の確定申告について詳しく下記で説明しています。
不動産売却した時の確定申告の方法！申告時期や必要書類の書き方と要不要の判断とは？

不動産売却の諸費用のまとめ

今回は不動産を売却する際にかかってくる諸々の諸費用について見てきました。

仲介業者に支払う手数料や不動産譲渡所得税などがメインとなりますが、その他にも色々と出費がかかるので、不動産売却にあたっては「予想以上に色々かかる」という意識を持つようにしてください。

親切な仲介業者であれば、諸費用を除いてどれくらいの額が手元に残るか、ある程度の試算をしてくれることもあります。

できれば、そういった要望にも応えてくれる親切な不動産業者を選びたいものですね。