住宅ローンが残っている不動産を売却するための方法と手順

不動産売却時に住宅ローンが残っていたら

マイホームの購入は人生で最も高い買い物となりますから、現金一括で購入できる人はそうはいません。

物件によって数百万円から数千万円の費用が必要になるので、住宅ローンを利用して購入する人が多いと思います。

十分な決意をもって購入したマイホームも、転勤や離婚、資金難など様々な理由で手放さなくてはならないこともあります。

その時住宅ローンを完済できていればいいのですが、ローンが残っている場合はそのままでは売ることができません。

適切に対処しないとマイホームを売却できず困ったことになるので、任意売却などの方法もありますが、この章では住宅ローンが残る不動産の売却方法について解説します。

抵当権とは?住宅ローンの呪縛。。

なぜローンがある家は売れないのは?
まずはローンが残った不動産がなぜ売れないのか、その理由を知る必要があります。

住宅ローンは対象不動産の購入資金の融資を受けるものですが、融資資金は銀行などの金融機関から調達します。

金融機関側としてはお金の貸し付けを行うわけですから、貸したお金を利息付で返してもらうことで利益を出すことを狙っています。

しかし貸し付けには常に「貸し倒れ」のリスクが付きまといます。

つまり貸したお金が返ってこない、返済を受けられない事態が起き得るというリスクです。

金融機関側はそのリスクを考えて、融資対象となる不動産に「抵当権」を設定するのがセオリーです。

これが呪縛となるせいでその不動産が売れなくなってしまいます。

抵当権というのは法律上その対象となる不動産に設定することができる権利で、貸付金の返済が受けられなくなった時には強制的に競売にかけて換金し、そこから貸付金の返済を受けることができます。

抵当権は法務局で登記手続きを取ることで登記簿に反映させることが可能です。

この抵当権が設定された状態の不動産でも、所有権絶対の原則がありますから、所有者であるあなたは市場に売りに出すことはできます。

ただ、不動産を購入する時は必ず対象物件の登記簿を取って権利関係を調査しますから、抵当権が付着していることはすぐにわかります。

もし抵当権付の物件を買ったとして、その後抵当権の債務者(旧所有者=あなた)が弁済を滞らせれば、せっかく買った不動産は抵当権の権利者である金融機関に取り上げられて競売にかけられてしまいます。

そのようなリスクを背負ってまで抵当権付の物件を買ってくれる人はまずいません。

売りに出すことができても誰も買ってくれないということです。

住宅ローンの呪縛を解くには抵当権を外す必要があるわけですが、これにはいくつか方法があり、人によって選択できるものもあればできないものもあります。

次の項では抵当権を外す方法について見ていきます。

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住宅ローンの抵当権を外すには?

抵当権を外す方法とは?
抵当権を解除するにはローンの残債を完済しなければなりませんが、事案によってはスムーズな完済が難しいこともあります。

この項ではいくつかある完済手段を見ていきます。

①事前の繰り上げ弁済を行う

ローンの残債が残り少なく、手持ち資金で賄えるようなケースならばローンの繰り上げ弁済を行うことで、売却に先立って抵当権を解除することができます。

繰り上げ弁済には一定の手数料が必要になることが多いので、完済に必要な資金に加えて手数料など諸々の費用を加えてどれくらいの経費がかかるのか、金融機関と相談しながら詰めていく必要があります。

事前弁済によって抵当権を解除できれば、その物件は買い手にとってリスクはありませんから、普通に市場で売りに出すことができます。

②売却代金で弁済する

ローンの残債が大きく手持ち資金が少ないなどで事前の完済が難しい場合、対象物件の売却代金をローンの弁済資金に充てることもできます。

ただしこの場合、ノーマルの売却事案と異なり各所で工夫や配慮が必要になります。

まず、売却代金で残債をまかなうことができなければならないので、どれくらいの値段で売れそうかという予想額を正確に見積もる必要があります。

これは当然素人には無理ですから、不動産業者に査定をお願いして提示を受けなければなりません。

本当に信頼できる不動産業者がすぐに見つかればいいですが、査定額はあくまで予想額ですので確実にその値段で売れるという保障があるわけではありません。

また不動産業者は基本的には自社の手数料利益を優先で考えるので、あなたが不動産を売却しなければ困るといった事情は二の次です。

悪質な業者によって市場価格より不当に高い査定額を提示して仲介契約に誘導されると、実際にはその額では買い手が付かないので大幅な値下げをしなければならなくなり、売却代金だけでローンを完済することが難しくなってしまう可能性も出てきます。

ですからより正確な査定を受けるために、不動産業者選びは通常のケースよりも慎重に行わなければなりません。

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買い手が付いた場合でも契約上の工夫が必要です。

「抵当権の付いていない物件を引き渡すこと」を条件にし、抵当権が解除できなかった場合は契約は成立しないとする特約を入れなければ買い手は納得してくれないでしょう。

そのため、「売買代金の清算は物件引き渡しと同時に行う」という条項も合わせて挿入することになります。

この点は実務上の動きに関係してくるので後述します。

③自己資金を調達する

不動産の査定額がローンの残債に届かない場合は、自己資金を加えて完済必要金額を満たさなければなりません。

最低限の生活資金を残して、その他全ての現預金を加えても必要金額に届かない場合、特別に資金の捻出方法を考えなければなりません。

といっても金利の高い消費者金融などで借り入れることはリスクが高すぎるので選択肢には入りません。

この場合、以下の方法を検討してみてください。

生命保険の解約返戻金を活用する

保険商品によっては数十万円単位~の解約返戻金が確保できるものもあります。

これを住宅ローンの返済資金に充てることができるので、ご自身が加入している保険を確認してください。

ただし保険は解約してしまうと保険商品としての機能が無くなってしまうので、その点は考慮が必要です。

生命保険の契約者貸付制度を利用する

解約してしまうと保険としての機能がなくなってしまいますが、解約するのではなく、解約返戻金を担保として保険会社から貸し付けを受けることもできます。

解約返戻金満額の借り入れはできませんが、概ね8割程度の額までの貸し付けを受けることができます。

ただし、貸し付けですから利子を付けて返さなければなりません。

それでも、消費者金融などの金利よりははるかに低金利です。

詳しくはご利用の保険会社に問い合わせてみましょう。

親族からの借り入れ

どうしても自己資金を用意できなければ、親や親族などからの借り入れを検討します。

不動産を売却しなければならない理由によっては、力を貸してくれる人もいるはずです。

親族からの借り入れでは金利を免除してくれる可能性もあります。

退職金の前払い

会社に退職金の規定がある場合は、前払いに対応してもらえる可能性があります。

必ず前払いを受けられるわけではありませんが、前払いの規定があるならばその規定に従って、規定がない場合は社長さんなどに事情を説明して対応してもらえるように直談判します。

不動産が売れないと生活の安定が乱れ、ひいては仕事への従事にも影響が出るということが説明できるようであれば、対応を検討してもらえる可能性があります。

抵当権を解除して売却を実現する手順

抵当権外して売る手順
前項の①のように自己資金を用意して事前弁済ができるのであれば通常の売却ケースと同じになるので問題ありませんが、それ以外のケースでは売却を実現するために特別な立ち回りが必要になります。

前項②~⑤の方法を取る場合、売却代金によって、もしくはそれに自己資金を加えることでローンの完済が可能になります。

しかし買い手から購入代金を頂かないと、その資金が用意できません。

ここで、契約上で定めた「売買代金の清算は物件引き渡しと同時に行う」という条項がこれを可能にしてくれます。

売買代金は二回程度の分割払いにすることが多いですが、最後の残金の支払いと物件の引き渡しを同時に行えば、買い手のリスクがなくなり、売り手も代金を手にすることができます。

全てのケースで同様の動きになるとは限りませんが、概ね以下のような流れで関係者が動きます。

  1. 物件引き渡し日に関係者が住宅ローンを提供した金融機関に集まる。
  2. 買い手が残金を支払う
  3. 売り手側が売買代金(必要なら自己資金も加えて)を金融機関に支払いローンを完済する
  4. 抵当権の解除に必要な書類を金融機関が売り手に交付する
  5. 提携する司法書士が④の書類を持って法務局に出向き、抵当権を解除する
  6. 売り手から買い手に物件の引き渡しを行う
大まかですが以上のような流れで抵当権付不動産の売却手続きが進行します。

住宅ローンが残っているマイホームの売却方法まとめ

今回は住宅ローンが残る不動産の売却方法について見てきました。

ローンがある不動産は抵当権が付けられているためにそのままでは売ることができず、何とかしてローンを完済し抵当権を外してもらう必要があります。

完済資金の捻出には対象不動産の売却代金を充てることもできますが、それでも足りない場合は自己資金をどうにかして調達するしかありません。

他にも任意売却という方法で抵当権を外してもらい、競売にかけずに不動産売却する方法もあります。
任意売却とは? 任意売却とは?住宅ローンを完済できなくても不動産の売却ができる!?

人によって検討できる手段は異なると思いますが、今回示した方法を参考にして資金調達を試みてください。

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