マイホームは非常に高い買い物ですから、一度買ったら大切にして長く住み続ける人がいる一方、何らかの理由によりマイホームの買い替え、住み換えを検討する人もいます。
家族が増えて今の家が手狭になった、転勤で遠方に引っ越さなければならないなど理由は人それぞれですが、一度購入した自宅を手放して新たな家を購入する時には一つ大きな問題が発生します。
「先に今の家を売るか？それとも先に新居を購入するか？」という問題です。
この問題は実は奥が深い課題となるので、買い換え、住み換えを検討する人はしっかりと計画を練る必要があります。
安易に考えていると後で危機に陥る可能性もある問題ですので、この章でマイホーム買い替えのタイミングについて考えてみましょう。
この記事でわかること
売り先行vs買い先行どっちがいいの？
住み換え事案において、先に今のマイホームを売ってから新居の購入に進むケースを「売り先行」といい、逆に先に新居を購入してから今のマイホームを売却するケースを「買い先行」といいます。
どちらがいいのかは当事者の余裕資金額や家のローンの状態等によっても変わってきます。
次の項から、売り先行と買い先行の両者のメリットとデメリットを確認していきます。
売り先行のメリット
売り先行のメリットは住み替えを資金面で安全に、手堅く進めることができる点にあります。
先に新居を購入するとすれば、いくらまでの金額を投入できるかという資金的な問題が出てきます。
今のマイホームの売却予想額は不動産業者の査定によって提示されますが、それはあくまで予想額であって、実際に買い手との間で妥結される成約価格には変動が生じます。
売却価格の変動によって不動産業者に支払う手数料額や不動産譲渡所得税の額も変動が生じますから、実際に売却が決まるまでは最終的に手元に残る資金の正確な予想は難しいのです。
手元に新居の購入資金が豊富にあるのであれば問題ありませんが、そうでなければ今のマイホームの売却代金が頼りになります。
先に売却を進め、手に入った資金で新居の購入計画を進めることができれば資金面では安心感を持つことができます。
資金的に手堅く購入計画を進められる点で、売り先行は守り型の戦略と言えます。
実際に、住み換え事案では安全を重視する人の方が多いので、売り先行で計画を進める人が多いようです。
また、まずは売却に腰を据えて臨むことができるので、売り急ぐ必要がないこともメリットです。
新居を先に購入すると、新居の販売者に購入代金を期日までに支払わなければならないので、その資金の確保の為に今のマイホームの売却を急がなければなりません。
期日が決まっているとどうしても売り急ぎ要素が入ってしまうので、成約価格の面で妥協しなければならないことが多くなるのです。
売り先行ではまずは売却に注力することができるので、交渉上のパワーバランスを崩さずに強気で臨むことができ、結果として有利な成約価格で妥結に持ち込むことができます。
売り先行のデメリット
先に今のマイホームを売るということは、新居を購入するまでの間に住むところが無くなってしまうということです。
近くに実家があれば居候することもできますが、それができない時には仮住まいを用意しなければなりません。
新居に引っ越すまで数週間程度であればウィークリーマンションやマンスリーマンションなどを利用することができます。
数日程度であればホテルも検討できますが、家財道具を運び込めるかどうかが問題になります。
家財道具が多い場合は別途貸コンテナなどを借りて保管するといった手間もかかります。
新居を購入して実際に引っ越すことができる状態になるまでにもっと期間が必要な場合、賃貸物件を仮住まいとして生活することになるでしょう。
当然賃貸料が発生しますから、新居の購入資金とは別に出費が必要になるので、仮住まいの期間が長引けば新居の購入資金を次第に圧迫していくことになります。
そして賃貸物件を借りる場合、引っ越しを二回しなければならないということも見逃せません。
今のマイホームから仮住まいへ、そして新たに購入する新居へと二回の引っ越しが発生するので、その手間と費用が負担になります。
大家族の引っ越しでは10万円以上の費用がかかることもあるのでなかなかの負担です。
引っ越し代がかかるのは仕方がないとしても、売り先行では仮住まいの期間をできるだけ短くできるように戦略を練る必要があります。
買い先行のメリット
買い先行のメリットはまず一つに仮住まいが必要ないことです。
新居の引き渡しを受けていればすぐに引っ越すことができるので、引っ越しは一回で済みますし、仮住まいも必要ないので賃貸料の用意は不要です。
また引っ越し後の旧マイホームは誰も住んでいない状態となるので、空き家として売りに出すことができます。
現住物件を売る場合は内見案内などが負担になりますし、物件を綺麗に見せることが難しいのが難点です。
買い先行ではこうした心配が要りませんし、必要箇所は補修してより綺麗に見せることも可能です。
そしてもう一つ、買い先行での大きなメリットは新居の購入で後れを取らず、希望に合った物件を確保しやすいということです。
物件の所在地、まどり、広さなど自分の希望に合った物件は戸建てではそう多くありません。
新築マンションであれば同じような区画が複数売りに出されますが、仕事の都合等で新居の所在地はどこでもいいというわけにはいかないでしょうし、家族の人数などから間取りや広さも重要な検討項目です。
不動産の購入事案では、人気の物件ほど争奪戦が激しく良い物件はすぐに買い手が付いてしまいます。
旧マイホームが売れるのを待っていては、人気物件は他の人に買われてしまうので自分の希望条件を満たす新居が見つからなくなってしまうということは往々にしてあります。
先に新居購入を優先することで、人気物件を先取りして購入することが可能になります。
比較的需要が落ち着いている中古物件を購入する場合で争奪戦にはならない時でも、じっくりと新居探しに時間をかけることが可能です。
自分の希望に合う新居を確保しやすいことも買い先行の大きなメリットになります。
買い先行のデメリット
買い先行では新居購入代金の支払い期日までに資金を用意しなければなりません。
旧マイホームの売却代金を新居の購入資金に充てる場合、売却のフェーズで売り急ぎ要素が発生することがあります。
人気があって買い手候補が次々に現れるような物件であればいいですが、そうでない場合は早めに契約を妥結させるためにいくらかの値下げ要求に譲歩しなければならないこともあるでしょう。
また実際に旧マイホームに係る売却契約が妥結されるまでは正確な金額は確定していない状態です。
予想よりも売却金額が大幅に減額される場合、新居の購入手続きに支障をきたすこともあります。
旧マイホームに住宅ローンがまだ残っていて、新居の購入にもローンを組む場合には二重ローンの負担がかかってくることもあります。
旧マイホームの売却金額をあてにする場合は正確な予想ができない分、不透明さ、不確実さが出てくるのでこれが不安要素となります。
こうした問題に対応するためにいくつかの方策がありますので、次の項で見てみましょう。
買い先行で検討できるリスク回避の方策
①「買い替え特約」を使う
買い先行で進める場合、旧マイホームの売却が成功するか否かという不確実さがあるため、万が一売却に失敗してしまうと新居の購入代金を用意できなくなります。
新居の購入フェーズでは当該不動産の売り主との間で売買契約が結ばれるものですから、購入代金を用意できなければ買い手となる自分が契約違反を犯すことになってしまいます。
そこで、新居の購入面における契約では、「買い替え特約」を条項に盛り込むことを検討します。
買い替え特約というのは、「もし旧マイホームの売却ができなければ、新居の購入契約を白紙にする」というものです。
買い手としては、これによって売却が失敗に終わった場合の責任回避を担保することができるので安心です。
しかしこれは売り手にとっては逆に大きな問題になります。
売り手には売り手側の事情があって計画的に売却計画を進めているでしょうから、買い替え特約によってその計画が狂わされてしまう恐れがあります。
ですから売り手が買い替え特約の設定に応じないこともよくあり、その場合は当該不動産の購入の是非を一から見直さなくてはなりません。
また、仮に買い替え特約に気持ちよく応じてくれたとしたらそれはそれで要注意です。
というのも、先の通り買い換え特約に応じるかどうかは売り手次第です。
人気のある物件であれば、わざわざ条件の悪い買い替え特約付きの契約に応じなくても、別の買い手が現れます。
人気がある物件は妥協する必要がないということです。
妥協するということは、その物件が何らかの理由であまり人気が無い、売れ残り物件で早く処分したいと考えている可能性があります。
単純な売り急ぎ事情であったり、好意から買い換え特約に応じてくれるということももちろんありますが、そうではない裏の事情があるということも考えられるということです。
そのため相手方が買い替え特約を付すことに対して積極的に応じる物件の場合、何か瑕疵がある物件でないかどうかもう少し詳しい物件調査が必要かもしれません。
②直接買取を検討する
新居の購入資金を得るための売却フェーズで、当初は市場での売却を試みたうえで、一定時期までに売れない場合に備えて不動産の直接買取に応じる業者と折衝しておくと安心です。
直接買取による場合は市場価値よりも概ね二割から三割程度売却価格が下がってしまいますが、新居の購入フェーズで売り手側が買い替え特約に応じない場合、購入資金を期限までに用意しなければなりませんから、直接買取によってまちがいなく現金化できるように保険をかけておくと安心です。
直接買取に応じる業者と相談の上、二割から三割程度引かれた買取金額となっても新居の購入に問題がないことを事前に確かめておきましょう。
▼直接買取については下記で詳しく説明しています。
不動産売却の仲介と直接買取の違い！メリットとデメリットを調べました！
③つなぎ融資の利用を検討する
つなぎ融資というのは、新居の購入のための資金繰りとして一時的に借り入れをする短期ローンのことをいいます。
旧マイホームの売却が遅れ、売却代金の受領が遅くなってしまうと、新居の購入代金の支払期日に間に合わなくなり、購入フェーズで支障が出ることになります。
そこで、一時的に金融機関からつなぎ融資を受けることで新居の購入代金の支払いが可能になります。
そして旧マイホームの売却代金が手に入ったら、これをつなぎ融資の返済資金として弁済を行います。
ただ、つなぎ融資は不動産業者による金融機関へのあっせんで行われることが多く、その不動産業者による買い取り保証とセットになることが多いです。
金融機関側の担保として不動産業者の買い取り保証が機能するわけですが、市場で買い手が付かない時は直接買取となるため市場よりも二割～三割程度売却価格が下がってしまいます。
また融資ですから利用にあたっては一定の金利と手数料の支払いが必要になります。
つなぎ融資は短期ローンであるため金利は高めですので、なるべくなら利用しない方が良いのですが、どうしても新居購入費用の支払いが間に合わない時には検討することになるでしょう。
なお、「つなぎ融資」という名称は、戸建ての新築住宅を購入するにあたり、土地の購入から建物の完成までの間に工事を手掛ける工務店等に支払う資金需要に対する融資名としても使われますが、この章で話題としているつなぎ融資とは別物です。
つなぎ融資を検討する際には混乱しないように注意してください。
また住み換えローンとの違いですが、旧マイホームに住宅ローンがまだ残っている場合は、その売却代金でローンの残債を完済できなければ抵当権が解除されないので売ることができません。
そこで、売却代金とローン残債の差額（完済に不足する金額）について、新居購入の際に利用する住宅ローンに上乗せして新たにローンを組み直すのが住み換えローンです。
つまり住み換えローンは新居購入にかかる住宅ローンと、旧マイホームのローン残債が合算されたローンということです。
旧マイホームの残ローンの額が大きいとかなり返済負担が大きくなるので、利用にあたっては綿密な返済シミュレーションが必要になります。
住み換えの理想形とは？
住み換え事案で最も理想的なのは、旧マイホームの引き渡しと新居への引越しを同時期に行うことです。
売却フェーズと購入フェーズでそれぞれ契約の相手方が違うので実際はこれが難しくなるのですが、理想としてはできるだけ近接した時期に行えるように手配する方向で調整したいものです。
新居探しにおいて十分に納得できる物件探しをした上で、仮住まいの確保や引越し代を気にすることなくスムーズに新居に移転することができれば文句のない住み換えとなります。
できるだけ売りと買いを同時進行で進めるようにすることでこれが可能になりますが、そのためには売却と購入を同じ不動産業者に依頼するのが理想です。
売却と購入を別々の業者に依頼すると、同時進行で進めたいという希望は各業者が綿密に連携しなければ実現できません。
売りと買いでそれぞれ契約相手となる人物を探し出し、交渉し、契約まで持っていくという段階を経るので、両方の完結を同時期に合わせるというのは非常に困難な任務になります。
また依頼の形式上、売却を依頼された業者は売却を成功させればそれで責任を果たしたことになるので、新居の購入についてはなんら関係の無いことです。
これは新居購入を依頼された業者も同じことですね。
関係のないことに協力しなければならない義務もないので、不動産業者が密接に協力して同じ依頼者の要望に沿うということは期待しにくいものになるわけです。
従って、売却と新居の購入両方を同じ不動産業者に依頼するのが理想ということになります。
住み換え事案に上手く対処できる不動産業者は売却仲介と購入仲介の両部門を持った事業者でなければならないので、比較的大手の事業者の方が選択肢に入ってくることが多いでしょう。
なおかつ、こちらの事情や現在の状況を汲みとって、住み換えを成功させるために積極的にプランニングをしてくれる業者でなければ安心できません。
住み換え事案において売りと買いを両方任せる不動産業者選びは、単純な売却ケースよりも慎重さが必要になってきます。
不動産業者は比較するのがおすすめ！一括査定サイトでは大手から地域に根付いた不動産業者まで一気に比較が可能です。
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まとめ
今回はマイホームの買い換え・住み換えを行う場合に、売却と購入のどちらを優先して進めるべきかについて見てきました。
資金的に枯渇しないよう安全面を重視するならば売り先行、希望に合った新居の購入を優先するならば買い先行という選択が考えられます。
売り先行、買い先行にはそれぞれメリット・デメリットがあるので、どちらが有利になるかは手持ち資金がどれだけあるか、ローンは残っているかなどの個々のケースの事情によっても変わってくるでしょう。
買い先行で進める場合は、買い替え特約などリスク回避に検討できる方策もいくつかあるので検討を要します。
売り先行で行く場合も買い先行で行く場合も、両方の仲介を同じ不動産業者に依頼することで、できるだけ同時進行で進めることができるようになります。
業者選びには気を使いますが、住み換えは大事なイベントですから慎重に検討するようにしましょう。
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