不動産売却した時の確定申告の方法!申告時期や必要書類の書き方と要不要の判断とは?

不動産売却と確定申告

「確定申告」と聞いてイメージするのは「良く分からない」「面倒くさい」「会社がやってくれている」など、できれば避けて通りたい意識が働く人がほとんどだと思います。

サラリーマンの方であれば、基本的には会社が手続きをしてくれていますから、仕組みについては「全く分からない」という人も多いですね。

しかし、分からないからといって知らんぷりをしていると大きなペナルティを受ける危険がありますから、マンションなどの不動産を売るならば確定申告について理解しておかなければなりません。

この章では確定申告に不慣れなあなたのために、不動産の売却に伴う確定申告についての要不要の判断やお得になる情報、また手続きの仕方などについて詳しく解説していきます。

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不動産売却に伴う利益計算は独立処理しなければならない

不動産売却に伴う利益計算は独立処理しなければならない
不動産の売却に伴う確定申告について、基本的な仕組みのキーワードになるのが「申告納税方式」と「分離課税方式」という用語です。

申告納税方式とは、固定資産税のように国や自治体が勝手に納税額を計算して納付書を送ってくるのではなく、納税者が自ら必要な税額の計算をし、必要に応じて申告・納税の手続きを取ることをいいます。

不動産の売却に伴う確定申告は申告納税方式になるため、売り手となるあなたは売却に伴う利益などを自分で計算し、必要に応じて確定申告を行い税金を納めるという手続きをしなければなりません。

また分離課税方式というのは、他の所得とは切り離して独立計算を行うというものです。

人が得る所得には給与所得や利子所得、配当所得、事業所得、雑所得など色々ありますが、これらの所得は合算して所得計算をするのが基本です。

各所得を総合したものに課税するこのような方式を総合課税方式といいます。

しかし不動産の売却に伴う所得に関しては総合課税ではなく、他の所得とは切り離して計算する分離課税方式により行うことになるため、不動産売却専用の計算式に則って計算処理をする必要があるのです。

サラリーマンの方は給与所得については会社の方でやってくれていますが、不動産の売却は分離課税方式ですからそれとは別に行わなければならないということですね。

また個人の不動産の売却は会社には関係ないことですので、会社に経理をお願いすることはできませんから自分で計算をしなければならないのです。

結局、不動産の売却に伴う確定申告は人任せにはできず、自分の責任で処理しなければならないということがお分かりいただけたでしょうか?

ただ、不動産の売却に伴う確定申告は必ず必要になるとは限らず、この点も多くの人が「良く分からない」と訴える理由になります。

確定申告の要否はいくつかのパターンでイメージ処理をすると分かりやすくなるので、次の項で見てみます。

▼不動産売却の費用についてはこちらがよく読まれています。
不動産売却にかかる諸費用 不動産売却に掛かる諸費用一覧!税金の計算方法や確定申告で迷わないために!

不動産売却時の確定申告が必要か不要のパターン

確定申告の要否とは?
不動産の売却に伴う確定申告の要否は以下のパターンに分かれます。

①法的義務が課されるパターン(確定申告しないといけない)

不動産の売却に伴って利益(売却益)が出るケースでは、その利益に課税譲渡所得について自分で必要税額を計算し、申告・納税の手続きを取らなければなりません。

利益が出れば課税されるという基本のパターンですのでこれは分かりやすいでしょう。

もう一つ法的義務が課されるのが税制上の特例を利用した場合です。

例えばマイホームの売却の際に利用できる3000万円の特別控除など、利用可能な優遇施策を使う場合は例え納税額が0になったとしても確定申告自体は必要です。

その場合は申告だけで済み、納税は要らないということになります。

②法的義務がないパターン(確定申告しなくてもよい)

対象不動産の売却に伴って正味の利益(売却益)が出ない場合、あるいは逆に売却損が出ている場合は利益がないわけですから課税する対象がありません。

買った金額より安く売ったり、買い手から頂く売却代金よりも経費の方が多くかかったような場合は正味の利益が無いので、課税対象が無いということになります。

このようなケースでは申告をしたとしても結局税額は0ですから、そのような申告をされても税務署が対応の手間を取らされるだけですので、確定申告をする法的な義務はありません。

そしてこの計算は申告納税方式によるため、税務署がやってくれるのではなく納税者が各自で行わなければなりません。

③法的義務が無くても確定申告した方がお得なパターン

このパターンが一般のサラリーマンの方にとって非常に分かりづらい部分になるでしょう。

法的義務が課されないので必須ではないものの、確定申告をすることで税金が還付されるなどの「お得」を得ることができるのがこのパターンです。

上述したように、給与所得に関しては会社の方でお給料の額について計算処理されてすでに仮納税が済まされている状態です。

お給料は当然プラスの額になりますから、これに課税されているわけですね。

一方、不動産の譲渡に伴って売却損が出ている場合(上記②のパターン)には、一定の条件を満たし特例が利用できると他の所得と損益通算ができます。

「損益通算」とは、他のプラスの所得から、不動産売却で発生した売却損の価額を控除できるシステムをいいます。

単純なイメージとして、例えば給与所得が100万円だったとすれば、これがまるまる所得税の課税対象にされてしまいます。

ここに、不動産の売却損が50万円出たとすれば、給与所得の100万円から50万円を差し引き、給与所得を50万円として計算できるのが「損益通算」の仕組みです。

給与所得の価額を計算上減額することで、課税対象の額を減らし、ここに課税される所得税額を軽減する作用を生むことになります。

そしてこの場合、会社が仮納税した所得税については確定申告(還付申告)を行うことで税金の還付を受けられるので「お得」になるというわけです。

さらにもう一つ「繰越控除」という仕組みもあります。

これは一定の条件を満たせば、上記の売却損について同一年度の他の所得と損益通算をしてもなお売却損が残る場合に、これを最大3年間繰り越して利用できるというものです。

損益通算を翌年以降も繰り越してすることができるので、売却損が出てもこれを有効に利用することができるので大変お得です。

③のパターンは確定申告の法的義務はありませんから、面倒であれば「お得」を捨てて確定申告をしないことは自由ですが、大変もったいないことになります。

パターン別計算方法と具体例

では上記①~③について、具体的な計算例を基に確認していきます。

確定申告必須の①のパターン


まずは確定申告が必須となるパターンを見てみます。

必須パターンはさらに、譲渡益が出るケースと特例を使うケースに分かれますが、譲渡益が出るかどうかは計算をしないとはっきりしません。

不動産譲渡所得税の計算の方法は『不動産売却にかかる税金を調査!計算方法や税金対策・控除について』で詳しく解説していますのでそちらも参考にして頂きたいのですが、ここでも最低限の計算の仕組みについて確認します。

「売却益」とは物件の買い手から頂く売却代金から「取得費」や「譲渡費用」などの必要経費を差し引いて、なお残ったプラスの金額を指します。

売却益が出れば一定の税率をかけて不動産譲渡所得税の税額を算出し、これを確定申告によって申告・納税する運びとなります。

これを計算式で確認してみましょう。

売却益=譲渡収入金額-(取得費+譲渡費用)

譲渡収入金額は買い手から頂く代金を指します。

取得費は売却物件を入手する際にかかった費用のことで、以下のような出費を計上できます。

  • 対象物件の購入代金(建物は一定の減価償却費を除く)
  • 売買契約書に貼付した印紙代
  • 購入を仲介した不動産業者に支払った手数料
  • 不動産取得税
  • 登録免許税
  • 測量費用
  • etc

相続によって承継した不動産の場合、取得費は被相続人のものを引き継ぐことができるので、承継した相続人が直接支払ったものでなくても構いません。

しかし数十年前に購入した物件の場合、契約書や領収書などの証明資料を紛失していることもあります。

証明資料が無いと取得費に計上することができませんが、そのような時には概算取得費として、「譲渡収入金額×5%」の数字を計上することができます。

一方、譲渡費用は売却に際しての必要経費で、以下のような出費を計上できます。

計上できる出費
  • 売却を仲介した不動産業者に支払った手数料
  • 印紙代
  • 賃借人に支払った立ち退き料
  • 抵当権の抹消登記費用
  • etc

例えば譲渡収入金額が3000万円だったとして、取得費が概算取得費として150万円、譲渡費用が100万円だったとしましょう。

「売却益=譲渡収入金額-(取得費+譲渡費用)」の計算式に当てはめると、

3000万円-(150万円+100万円)=2750万円で譲渡益が出ました。

この場合確定申告を行って相当する不動産譲渡所得税を納める必要があります。

ちなみに譲渡益には物件の所有期間に応じて原則20%または39%の税率をかけて不動産譲渡所得税額を計算します。

詳しくは『不動産売却にかかる税金を調査!計算方法や税金対策・控除について』で解説していますからご参照ください。

もう一つの特例を使うケースですが、「居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除」や「軽減税率の特例」など、税制上の各種の特例を利用して税負担の軽減を図る場合も確定申告の手続きが必要です。

各種特例は一定の条件を満たす場合に税の軽減を図ることができるもので、例えば居住用不動産にかかる3000万円の特別控除を利用できる場合、上述した売却益の計算の結果算出された数字から3000万円を控除することができます。

上の例では【2750万円】という売却益が出ていますが、ここから3000万円を控除すると結果は0となり、売却益がなくなります。

この場合は税率をかけても結果は0ですから、納税額が0ですので税負担は生じません。

ただし、税額が0でも特例を利用した場合は確定申告自体は必要ですので、この場合も法的義務として申告作業だけは必要になります。

3000万円の特別控除や軽減税率の特例などについても下記で解説していますので適宜ご参照ください。
3000万円の特別控除 不動産売却時に使える「3000万円の特別控除」を受ける方法や条件と必要書類

確定申告の法的義務が無い②のパターン

確定申告がいらないパターン
例えば土地が値下がりして譲渡収入金額が低くなると売却益がでないこともあります。

2000万円で購入した土地Aを1000万円で売却した場合を想定して「売却益=譲渡収入金額-(取得費+譲渡費用)」の計算式に当てはめてみましょう。

譲渡収入金額は1000万円、取得費に少なくとも2000万円を計上できますから、計算上は以下のようになります。

「売却益=1000万円-(2000万円+譲渡費用)」

仮に譲渡費用が全くかからなくても、取得費が譲渡収入金額を上回るので売却益は出ておらず、このようなケースは正味の儲けが無いので確定申告は法的義務ではなくなります。

ただこの場合、売り主は物件の仕入れに2000万円を支払い、これを1000万円で売却したために、数字上は1000万円の損が出ていますね。

この数字上の「損」を活用して「お得」を得ることができる可能性があり、義務ではなくても自主的に確定申告をするとその利益を享受することができます。

これが③のパターンになりますので、次の項で見てみましょう。

法的義務ではないが確定申告で得できる③のパターン

確定申告でお得になるパターン
このパターンでは確定申告をすると、「損益通算」や「繰越控除」のシステムを使うことができるので不動産の売却以外の所得を計算上減算することができ、そちらの所得税の負担を軽減することができます。

実務的には例えばお給料の所得について納めた所得税のいくらかを返してもらうことが可能です。

③のパターンでは、不動産の譲渡によって数字上の損(マイナス)が生じていないと効果が出ません。

前項では計算の結果【1000万円】の譲渡損が生じましたので、これを例にまずは「損益通算」の仕組みを見てみましょう。

仮に、あなたの給与所得(給与所得控除などを経た後の所得)が年間500万円だったとします。

500万円の給与所得に対する税率は20%で控除額が427500円ですので、本来の所得税額は500万円×20%-427500円=572500円です。

もし損益通算ができれば、給与所得から売却損を控除できるので500万円-1000万円=0となり、給与所得の所得税額が0になります。

実際には会社の事務処理によって仮納税がすでにされていますから、確定申告をすることで納税した572500円が戻ってくることになります。

これはかなりお得ですよね?

さらに、「繰越控除」が使えればさらにお得です。

上の例では、譲渡損の全体1000万円のうち500万円を利用しましたが、まだ500万円分の損が残っています。

これを、翌年以降3年間繰り越して損益通算できるのが繰越控除です。

従って今年の給与所得について損益通算をしてもなお残った500万円の譲渡損は、来年の給与所得でまた損益通算をすることができます。

このシステムは上手に活用できればかなりお得になるものですが、仕組みが分かりづらいので「良く分かんないし、面倒だからいいや」と放置してしまう人も結構います。

とてももったいないので、可能であればぜひ活用したいものです。

ただ、損益通算と繰越控除は特例扱いであるため、だれでも利用できるものではなく、一定の条件をクリアした場合でなければ利用できません。

大前提として、売却する不動産は居住用の不動産でなければなりません。

そしてさらに、マイホームを売って新しい居住用財産に買い換える場合と、単純に居住用財産を売却する場合の二通りで条件やメリットの内容が異なってきます。

まずは、マイホームの買い換えをする場合の条件等について次項で確認します。

居住用財産の買い替え等の場合の損益通算及び繰越控除の特例

マイホームの買い替えで損益通算と繰越控除ができるのは、一応平成31年の12月31日までの売却に限るということで時限措置とはなっていますが、このシステムはこれまで繰り返し延長措置が取られているので、期限が来ても今後しばらくは延長が繰り返されるだろうと考えられます。

買い換えの場合は以下のような要件をクリアしなければなりません。

  1. 自分が住んでいるマイホームを譲渡すること。
  2. 現住でない場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
  3. 親族等への譲渡でないこと。
  4. 家屋を取り壊して土地を譲渡する場合には、以下の要件を全て満たすこと。
    • 取り壊した家屋と敷地は、取り壊した日の属する年の1月1日において所有期間が5年を超えること。
    • 敷地の譲渡契約が家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
    • 家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、敷地を貸駐車場など他の用途に供していないこと。
  5. 譲渡の年の1月1日時点で所有期間が5年を超える、日本国内にある不動産の譲渡であること。
  6. 災害によって家屋が滅失しているケースで、仮にその家屋を引き続き所有していたとしたらば所有期間が5年を超える家屋の敷地である場合は、その敷地を災害があった日から3年(東日本大震災による場合は7年)を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
  7. 譲渡の年の前年の1月1日から譲渡の年の翌年の12月31日までの間に、買い換えする資産として床面積が50㎡以上で日本国内にある家屋を取得するものであること。
  8. 買い替え資産を取得した年の翌年の12月31日までに居住の用に供すること。または供する見込みであること。
以下の場合は「繰り越し控除」について制限が出ます。

  1. 旧マイホームの敷地の面積が500㎡を超える場合は、500㎡を超える部分に対応する譲渡損失の金額については適用を受けられません。
  2. 繰越控除を適用する年の12月31日において、新しいマイホームについて償還期間10年以上の住宅ローンが無い場合は適用除外になります。
  3. 合計所得金額が3000万円を超える場合は、その年に限り適用除外になります。

また以下の場合は「損益通算」と「繰越控除」の両方の適用を受けられません。

  1. 旧マイホームの売買契約が親子や夫婦、生計を一にする親族、内縁関係者など特別の関係にある当事者による場合。
  2. 旧マイホームを売却した年の前年及び前々年に次の特例を適用している場合。
    • 居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例
    • 居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除
    • 特定の居住用財産の買い替え特例(課税の繰り延べ)
    • 特定の居住用財産を交換した場合の特例
  3. 旧マイホームを売却した年またはその年の前年以前3年内における資産の譲渡について、特定居住用財産の譲渡損失の損益通算の特例の適用を受ける場合、もしくは受けている場合。
  4. 売却の年の前年以前3年内の年において生じた他のマイホームの譲渡損失の金額について、マイホームを買い替えた場合の譲渡損失の損益通算の特例を受けている場合。

以上がマイホームを買い換えるケースの条件ですが、買い替えをせずに売却だけするケースでは条件や適用内容が異なってきます。

次の項で見てみましょう。

居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

こちらの特例も、一応は平成31年の3月31日までの住宅ローンがある一定のマイホームの売却に適用があるものですが、これまでも繰り返し延長されてきた経緯があるので、今後もしばらくは期限の延長が繰り返されるものと思われます。(住宅ローン控除)

買い換えをしない売却のみのケースでは、損益通算の限度額に違いが出てきます。

マイホームの売買契約締結日の前日における住宅ローンの残額から、売却代金を控除した残りの金額が損益通算の限度額になる点に留意が必要です。

以下で、単純売却によるケースでの特例の諸要件を見ていきます。

適用要件については、マイホームの買い換えを前提とした前項の<適用要件>の①~⑥までは同じです。

⑦と⑧については次のものに置き換えます。

⑦として、
・譲渡したマイホームの売買契約締結日において、償還期間10年以上の住宅ローンの残高があること。

⑧として、
マイホームの譲渡金額が住宅ローンの残高を下回っていること。

また以下の場合は本特例は適用除外となります。

  1. 合計所得金額が3000万円を超える年がある場合は、その年のみ適用除外になります。
  2. 親子や夫婦、生計を一にする親族、内縁関係者など特別な関係にある者が売買契約の当事者になる場合。
  3. マイホームを売却した年の前年及び前々年に次の特例を適用している場合。
    • 居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例
    • 居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除
    • 特定の居住用財産の買い替え特例(課税の繰り延べ)
    • 特定の居住用財産を交換した場合の特例
  4. マイホームを売却した年の前年以前3年以内の年において生じた他のマイホームの譲渡損失の金額について、譲渡損失の損益通算の特例を適用している場合。
  5. マイホームを売却した年またはその年の前年以前3年以内における資産の譲渡について、マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例の適用を受ける場合または受けている場合。
以上、法的義務は無くても確定申告をするとお得になるケースについて、「損益通算」と「繰越控除」を軸にお伝えしてきました。

大きなメリットを得られる反面、やはり制度的に複雑で理解しにくいのが難点になります。

不動産を売却して譲渡損が生じた場合、必要に応じてファイナンシャルプランナーや税理士等、税金に明るい専門家にアドバイスを求めることも視野に入れて考えるようにしましょう。

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譲渡益があるのに確定申告をしなかったらペナルティが待っている!

確定申告漏れのペナルティー
少し戻って、不動産の売却で売却益が出ているのに確定申告をしなかったらどうなるか見てみます。

必要な確定申告を怠った場合に関係してくるペナルティとしては以下のものがあります。

無申告加算税

必要な申告を怠ったことによる懲罰的意味合いのあるもので、本来必要な納税額に一定の割合を加算されてしまいます。

法定の申告期限の翌日から税務署による税務調査の通知が行われる前までに修正申告がなされた場合は5%の加算割合になります。

調査の通知を受け、調査による更正等予知(納税者側で自分に非があることを認識すること)前までであれば、50万円以下の部分には10%、50万円を超える部分については15%の加算割合になります。

調査による更正等予知以後になると、50万円以下の部分については15%、50万円を超える部分については20%の加算割合になります。

短期間に無申告を繰り返した場合、加算割合がさらに上昇することもあります。

重加算税

仮装や隠ぺいを行うなど、税務署に悪質だと判断されると、①の無申告加算税に代えてさらに加算割合の高い重加算税が適用になります。

無申告加算税に代えて重加算税が適用になる場合、原則として40%の加算割合となります。

延滞税

延滞税は一般の借金債務でいうところの遅延損害金のような性質を持つもので、法定納期限の翌日から実際に納税がなされる日までの日数に応じて一定割合で課税されるものです。

延滞税は昨今の低金利時代を考慮して変動措置が講じられており、年によって税率が変わります。

まず、納期限の翌日から2か月を経過する日までは原則として年7.3%ですが、平成30年の12月31日までは年2.6%が適用になります。

納期限の翌日から2か月を経過した日以後は原則として年14.6%ですが、こちらも軽減措置として平成30年3月31日までは年8.9%が適用になります。

金利の変動が関係するので確定的なことは言えませんが、今後もしばらくは原則の割合よりも低い数字が適用になると思われます。

また確定申告関係のペナルティにはもう一つ「過少申告加算税」というものもあります。

こちらは無申告ではなく本来必要な税額よりも過少に評価して申告納税をした時に適用があります。

不動産の譲渡所得の計算で適正な税額よりも少なくなるように計算したような場合に関係してきます。

過少申告加算税は、法定納期限の翌日から税務調査の通知を受ける前までに自主的に申告した場合は適用がありませんが、調査通知以後から調査による更正等予知前までに修正申告がなされた場合は、追加で納める税額のうち50万円までの部分に5%、50万円を超える部分については10%の加算割合となります。

調査による更正等予知以後は追加税額の50万円以下の部分に10%、50万円超の部分に15%が加算されます。

確定申告が必須のパターンで税負担が生じる場合は、申告手続きをしないでいると大きな代償を払うことになるので注意が必要です。

確定申告の方法!期限と必要書類の書き方

確定申告の方法!期限と必要書類の書き方
不動産の譲渡にかかる確定申告の時期は、不動産を譲渡した年の翌年の2月16日~3月15日までの間に行います

納税が必要なケースでは、譲渡してから確定申告まで期間が空くと売却代金を使い込んでしまい納税資金が足りなくなる恐れがあります。

必要な税額を計算の上、納税資金は確保しておくようにしてください。

確定申告の方法には大きく電子申告によるものと書面で行う方法があります。

電子申告は事前に機器の購入が必要だったり多くの準備作業が必要になるため、税理士や一部の自営業者などの利用にとどまっています。

書面による方法では税務署に持参しても良いですし、郵送で行うことも可能です。

不動産の売却に伴う確定申告ではケースによって必要書類が異なりますが、概ね以下のような書類群が必要になります。

税務署もしくは国税庁のHPなどネット上で入手できるもの
  • 確定申告書B様式及び申告書第三表(分離課税用)
  • 譲渡所得の内訳書(税務署から送られてきます)
  • 居住用財産の譲渡損失の金額の明細書(確定申告書付表)
  • 居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の対象となる金額の計算書(租税特別措置法第41条の5用)
その他各自で用意するもの
  • 経費の証明書類(取得費や譲渡費用などの経費群に計上した数字が確認できる契約書や領収書等)
  • 対象不動産の登記簿
  • 納税者の戸籍の附票
  • 登記簿や売買契約書の写しなど、所有期間が5年を超えていること及び面積が分かる書類
  • 買い換えた新しいマイホームにかかる登記簿や売買契約書など、購入年月日や床面積が分かる書類
  • ローン残高証明書など年末における住宅ローンの借入残高が分かる書類
申告書の様式や特例を利用するための計算書などは税務署もしくは国税庁のHPなどネット上でダウンロードすることができますが、その他のものは法務局や役所、金融機関などで入手したり各自が保管しているものを利用します。

参考 【e-Tax】国税電子申告・納税システム(イータックス)ル【e-Tax】国税電子申告・納税システム(イータックス)

不動産売却の確定申告まとめ

この章では不動産の売却に伴う確定申告について、要不要の判断や手続きの方法などを見てきました。

確定申告は法的に義務が課されるパターンとそうでないパターン、法的義務ではないけれども申告すればお得になるパターンの3つがありました。

ポイントの一つは不動産の売却で売却益がでているかどうかを計算することで、売却益が出ていれば確定申告が必要です。

また3000万円の特別控除の特例などを利用する場合は、例え納税の必要がなくても申告自体は必須になります。

売却益が出ていなければ確定申告は必須ではありませんが、売却損が出ている場合は損益通算や繰越控除の特例の要件を満たしているのであれば確定申告をすることで一定の「お得」を得ることができます。

税制上の特例等は非常に分かりにくくなっているため一般の方はとっつきにくいと思いますが、必要に応じて税金に詳しいファイナンシャルプランナーや税理士に助言を求めるなどして、より自分に有利になるように心がけてくださいね。

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