任意売却とは?住宅ローンを完済できなくても不動産の売却ができる!?

任意売却とは?

住宅は非常に高い買い物ですから、マイホーム購入にあたっては金融機関が提供する住宅ローンを利用して購入することが多くなります。

住宅ローンは長ければ数十年スパンでローン返済を続けなければなりませんが、その間には予想もしない色々な事態が起こり得ます。

長い人生の間には転職や失職、離婚などの負のイベントがいつ起きるか分かりません。

住宅ローンの設定の際にはその当時の収入事情などを調査してローン設定の審査が行われますが、転職などで収入が減り、ローンの返済が難しくなる事態も考えられます。

不動産は住宅ローンが完済できなければ売却することができないのが原則ですが、特殊な方法として「任意売却」というものがあり、これが利用できれば売却が可能です。

この章では特殊な不動産売却法である任意売却について解説していきます。

オーバーローン状態の不動産の売却は原則不可

オーバーローンは売却不可
まず最初にローン付不動産売却の基本的な仕組みを簡単に解説します。

ローン付き不動産には抵当権が設定されており、ローンの返済が滞るとその不動産はローン債権者に取り上げられてしまうので、市場ではだれも買ってくれません。

そのため抵当権を外して売却に臨まなければならず、事前にローンの残債を完済するか、不動産の売却代金によって弁済資金を賄わなければなりません。

売却代金がローンの残債に届かない場合を「オーバーローン」と言い、事前完済もできなければ抵当権を解除できないのでこのままでは売りたくても売れません。

オーバーローンの状態でも、毎月のローンの支払いができるのであればただ単に現状では売れないというだけであって、住み続けることには問題がないケースもあります。

しかし、転職や失職などで収入が減り、毎月のローンの返済自体が難しくなってくる場合は大変な問題となります。

ローンの支払いが滞るとどうなってしまうのか、次の項で見てみましょう。

▼こちらの記事では抵当権についてやローンありの不動産の任意売却以外の不動産売却について書いています。
不動産売却時に住宅ローンが残っていたら 住宅ローンが残っている不動産を売却するための方法と手順

ローンの支払いが滞ると競売にかけられる

競売にかけられる
ローンの支払いが滞ると、不動産は最終的に『競売』にかけられてしまいます。

不動産には抵当権が設定されていますから、支払いができなくなれば「借金のカタ」として取り上げられてしまうのです。

競売というのは通常の売却ではなく、同じく借金のカタとして取り上げられたようなわけあり物件を競り落とす特別な市場です。

テレビドラマなどで借金のカタに家を取られて、自宅から追い出されるシーンを見たことがあると思いますが、競売は強制的な手続きとなるのでイメージとしては間違っていません。

ここで競売のデメリットを確認してみましょう。

▼下記から競売にかけれている物件を探すことができます。
⇒『BIT 不動産競売物件情報サイト

競売のデメリット①市場価値よりもかなり安く買われる

「訳アリ」な商品というのは不動産以外でも価値が下がるのはご存じだと思いますが、競売にかけられると市場価値のおよそ60%程度にまで売却価格が下がってしまいます。

通常の売却パターンでは売り手と買い手の交渉で値段が決められますが、競売では競りという一定の牽制が入るものの、競りの参加者はみな可能な限り安く買いたいので相当安い値を付けるのは当然です。

売り手が最初の売り出し価格を決められる通常の売却と違って、競売では売り手と買い手のパワーバランスの理論が最初から成り立っていません。

いわば投げ売られるのと同じですので、競売では市場価値よりもかなり低い値で買われてしまうことになるのです。

売却価格が低くなるということは、ローン残債の支払いに充てる資金も十分に確保できなくなることを意味します。

残った残債についてはなお債権者に対して弁済の責任を負うことになるので、競売で家を失ったからといって責任を逃れられるわけではないことも覚えておかなければなりません。

競売のデメリット②強制力がある

競売は裁判所が関与して強制力を持って行う手続きですから、そこにはこちらの事情を考慮してもらうなどの温情を期待することはできませんし、交渉することもできません。

ドラマのイメージのように、強制的に立ち退きを求められ、引っ越しまでの事情を考慮してもらうことなどもできません。

引っ越し費用が払えない、転居先が見つからないなどの事情は一切汲み取ってくれないので、身ぐるみはがされるような精神的にも辛い体験をすることになるでしょう。

住宅ローンの支払いに困る事情が生じているということは、日々の生活も困窮している可能性がありますから、競売手続きを機に生活の本拠を失って一気に落伍者のような状態になってしまう恐れもあります。

競売のデメリット③近所に知られてしまう

競売では多数の落札希望者が物件をひっきりなしに訪れて値踏みします。

物件そのもののチェックはもちろん、周辺のご家庭にヒアリングに訪れることもあります。

不特定多数の人物が周辺を嗅ぎまわるということで、ご近所さんに知られる可能性はかなり高くなるでしょう。

また競売物件はネット上でも公開されますし、紙媒体に印刷されて物件の近隣エリアに配られます。

フリーペーパーではなく独自の広告として印刷された紙面が使われることが多いので、普段とは違う紙面を受け取ると注目されます。

これらのことから、周辺にはまず知られると考えておいた方が良いでしょう。

競売のデメリット④心理的負担・屈辱感がある

借金を返せなくなった本人に全面的な責任があることを背景に、競売は強制的手段として粛々と実行されていきます。

実際にはそうでないにしても、一文無しになった、人生を詰んだかのような屈辱感や敗北感を感じることになります。

このように、競売というのは不動産の所有者にとって良いことは一つもなく、できれば避けたいものになります。

かといって、オーバーローンの状態では売るに売れません。

そこで、競売の前に検討できるのが任意売却という手段です。

これを次の項から見ていきます。

任意売却とはどのようなものか?

任意売却とは?
任意売却はオーバーローンの状態でも特別に抵当権を外してもらい、競売を避けて一般市場で売ることができるものです。

安く買いたたかれる競売と違って市場相場に近い価格で売ることができるので、ローン残債をそれだけ圧縮することができます。

ただし任意売却はかなり特殊な売却方法ですので、全てのケースで検討できるわけではありませんし、仮に実行したとしても必ず成功するとは限りません。

ここではまず任意売却の基本的な仕組みについて確認します。

ローンの提供元である債権者は本来であればローンが完済できなければ抵当権を外してくれることはありません。

これを、先に抵当権を外してもらうように上手に交渉を入れます。

競売になると安く買いたたかれることは債権者側も承知していますから、市場に近い高値で売れることは残ローンの回収原資が増えることになるので、債権者側としても嬉しい話です。

交渉の担当者は、どれだけ高値で売れるのかということを数字で説明し、相手の納得感を引き出すように注力します。

債権者と債務者の信頼関係が悪くなく、債権者側が任意売却を進めることに同意してくれれば、先に抵当権を外して、一般市場において競売よりも高く売り、これをローンの返済に回すことができます。

債権者と債務者という利害の対立している両者ではありますが、「不動産をより高く売る」という共通の目標に向かうことで利害の一致がみられ、ここに任意売却に向けての道筋が見えてきます。

債権者との実際の交渉は後述するように専門の業者でなければ難しいので債務者自身が行うことは通常できませんが、競売を避けることができれば大きなメリットを得ることができます。

任意売却の具体的な流れを確認

ここでは任意売却の手続きについて、具体的な流れを確認します。

任意売却はかなり難易度の高いものであり、成功させるためには交渉力だけでなく時期の見計らいや販売力も必要です。

まず、債権者との交渉の上で任意売却の許可を取ったとしても、それだけでは任意売却を進めることはできず、テクニカルな手続き進行が必要になります。

大前提として、任意売却を進めるにはあえてローンの滞納状態を作り出さなければなりません。

ローンの支払いを概ね3か月~5か月程度滞らせると、ローンの契約上債務者は「期限の利益」を喪失することになります。

期限の利益とは、契約の定めに従って、期限までに決められた金額を支払うという約束で、これにより分割払いが可能になっています。

この利益を喪失するということは、残りのローン残額を一括で弁済しなければならないことになります。

一定期間ローンを滞納すると、期限の利益を喪失した旨を債権者が書面で通知してきます。

その後、ローンの債権は金融機関からサービサーと呼ばれる債権回収会社に移転し、サービサーは競売の手続きを進めることになります。

任意売却を進めることができるのは、期限の利益を喪失した時からサービサーが競売手続きを行うまでであり、個別ケースで異なりますが概ね3か月~半年程度の期間となります。

債権者側はいつまでも待ってくれるわけではなく、この間に市場で売り抜けることができないと結局は競売に進んでしまい、任意売却は失敗に終わってしまいます。

この間に市場で買い手を見つけなければならないわけですから、対応する不動産業者には当然販売力も求められます。

任意売却を考えるにあたっての不動産業者選びについて、次の項で見てみましょう。

任意売却に対応できる不動産業者は少ない

任意売却と不動産業者
任意売却は実質的に債務者自身で進めることは不可能です。

債権者との交渉が必須になるものですから、ローンの支払いを滞らせた全責任がある債務者自身が交渉に臨んでもまず相手にされないからです。

仲介役として任意売却に強い不動産業者の介入が必要になりますが、この業者選びは通常の売却ケースよりもさらに難しくなります。

不動産業者はそもそも扱う不動産の種類ごとに得手不得手があったり、企業運営としての方向性も業者ごとに異なります。

それでも、不得意な仕事でも顧客から求められれば一応は応じることが多いですが、任意売却はかなり難しい任務であり、成功させるには相応の専門性及び経験が求められます。

債権者側との粘り強い交渉も必要ですので、交渉力は絶対に必要になってきますし、不動産はもちろん、住宅ローンや借金に関する知識、あるいは法律に関する知識も必要です。

限られた期間に必ず買い手を見つけるための販売力が必要ですし、抱えている見込み客層も豊富でなければなりません。

こうしたことから、任意売却を手掛ける不動産業者は任意売却に特化して運営していることが多く、弁護士や司法書士など法律の専門家と連携している業者もいます。

逆に、弁護士等の士業者がその営業の中で任意売却に対応する旨をうたうこともありますが、注意が必要なのは法律の専門家が不動産の売却に必ずしも明るいとは限らないということです。

不動産の売却実務はやはり不動産業者には敵いませんので、士業者を入り口に任意売却の相談をするパターンでは、その士業者が任意売却に強い不動産業者と連携しているかどうかの確認が必要です。

不動産業者を相談の入り口にする場合も士業者を入り口にする場合も、任意売却を成功させることができる力のある業者にたどり着ければ大きなメリットを手にすることができますが、任意売却にはメリットだけでなく一定のデメリットもあります。

これを次の項で見ていきます。

任意売却のメリット

①競売よりも高く売れる

先述の通り、競売は市場価値の約6割程度の価格になりますが、任意売却では市場価値に近い値で売ることができるので、その分ローンの残債を圧縮できます。

②引越しについて相談が可能

任意売却は債権者との交渉で進めることができるので、競売のように一定時期までに退去を強制されることはありません。

引越しの時期についても柔軟に交渉でまとめることができますし、引っ越しにかかる費用についても確保できるように相談することもできます。

③プライバシーを確保できる

競売に進んでしまうと、裁判所の職員やその物件に興味のある人及び業者が連日家の周囲をうろつくことになるので、ご近所に知られて恥ずかしい思いをするでしょう。

任意売却では通常と同じ売却方法になるので、なるべく周囲に知られないように手続きをすることが可能です。

④場合によってはそのまま住み続けることも可能

競売では見ず知らずの買い手に落札されてしまいますが、任意売却では購入相手を選ぶことも可能です。

例えば親族や、投資物件を探している人を買い手に選ぶことができれば、交渉によって売った後もそのまま住み続けることができる可能性があります。

買い手が投資物件を扱う者であれば自分がそこに住むわけではないので、家賃さえしっかり払っていれば売り主がそのまま住み続けることも可能です。

購入した投資家にとっても、借り手が最初から間違いなく付いてくる物件ですから喜んでくれるでしょう。

⑤心理的な屈辱感がない

競売は全てが強制的に進められるのでこちらの事情は一切考慮されず、まさに身ぐるみはがされるくらいの屈辱的な思いをすることになります。

任意売却では不動産オーナーの立場で交渉を進めることができ、オーナーとしての影響力を発揮することができます。

⑥残債の弁済交渉が柔軟にできる

任意売却で市場に近い値で売ったとしても、なお残るローンの残債は無担保の債権として残ります。

債務者はこの責任を負わなければなりませんが、返済については柔軟な交渉が可能です。

返済期間や一度の返済額を調整できるのはもちろんですが、上手に交渉すれば残債務自体の額を割り引いてもらうことも可能です。

ケースにもよるので必ず実現できるとは限りませんが、ローン提供者である金融機関は、債権回収会社であるサービサーに債権を譲渡する時、不良債権としてかなり割り引いた低額で譲渡することがあります。

債権を安く買い取ったサービサーはそれ以上の利益を出せれば良いので、債務者側は交渉の上本来の債務額よりも値引きをしてもらえることもあるのです。

交渉に応じるかどうかは相手次第ではありますが、債務者側の事情などを丁寧に説明し、粘り強く交渉することで相手の譲歩を引きだせることもあります。

任意売却のデメリット

①信用情報に傷がつく

任意売却を行うにはあえてローンの滞納状態を作り出し、期限の利益を失う必要があります。

これはつまり事故債権となることを意味しますから、信用情報機関にこの事実が登録されてしまいます。

とはいっても、任意売却をせずに競売に進んだ場合も事故債権化するのは同じですので、どうせならば任意売却による優位性を享受できる方がお得です。

②新規のローンが組めなくなる

事故情報が信用情報機関に登録されると、一定期間は新規の借り入れやローンを組むことができなくなります。

約5年~7年間は新規の借り入れができなくなるので、この点は留意が必要です。

ただしこちらも競売に進めばどのみち事故情報が載ることになるので、任意売却特有のデメリットであるわけではありません。

③市場相場よりは安くなる

任意売却は競売で売られるよりも高く売ることができ、市場価格に近い売却代金を手にすることができます。

それでも概ね市場価値の1割~2割程度は安くなることが多いです。

任意売却でなく通常のパターンで市場で売る場合も、売り手側に売り急ぎ事情がある場合や、交渉上で譲歩できない項目があるとその分値引きをすることがありますね。

任意売却では上述したように限られた期間内に確実に売却を成功させなければならないので、より好条件を出す買い手候補の登場を待っていることができません。

値段に多少不服であっても、目の前にいる買い手候補に決めざるを得ない力が働くので、成約価格が下がることが多いのです。

また任意売却を考えなければならないほどの事情があるわけですから、売り手は金銭的な余裕がないので、瑕疵担保責任に応じることができないことが多くなります。

瑕疵担保責任は買い手にとっては大変重要なものですので、売り主の瑕疵担保責任を免除する代わりに値引きを要求することになり、これも売却価格の低下の要因になります。

▼瑕疵担保責任についてはこちらから
瑕疵担保責任とは? 不動産売却で問題になる「瑕疵担保責任」とは?

任意売却と連帯保証人の関係は?

任意売却と連帯保証人の関係は?
住宅ローンの設定の際には連帯保証人を求められることが多いです。

任意売却の際には連帯保証人との関係において特別な配慮が必要になります。

連帯保証人の支払い能力がしっかりしている場合には、債権者としては住宅ローンの支払いが滞ったならば任意売却など面倒なことはせずに連帯保証人に支払いを求める方が楽です。

連帯保証人のやっかいなところは、通常の保証人と違って催告の抗弁権と検索の抗弁権がないということです。

催告の抗弁権とは、「先に主債務者に請求をかけてください」と反論できる権利であり、検索の抗弁権とは、主債務者に支払い能力があることを証明した上で「先に主債務者の財産から差し押さえてください」と反論できる権利をいいます。

この二つの抗弁権がないため、連帯保証人は主債務者がローンの支払いを滞らせた時には直に請求を受ける立場になってしまいます。

任意売却ではローンの支払いを延滞させなければならないので、債権者側は連帯保証人に請求することもできるということになります。

債権者側としては、連帯保証人の支払い能力が十分にある場合には手っ取り早くこちらに請求することも考えますが、実質的に支払い能力が無い場合には任意売却の方向も考えることになります。

ただし任意売却の許可を出す場合であっても、事前に連帯保証人の同意を求めることが一般的です。

連帯保証人の同意なく進めてしまうと、債権者側が後で市場価値よりも安く売ることに同意した責任を問われてしまう可能性があるからです。

担保の価値を下げて安く売るということは、その残債に対する連帯保証人の負担が大きくなるということですから、任意売却によって市場価格よりも低価格で売ることは担保価値を下げる行為ともとることができ、この責任を問われる可能性があるので連帯保証人の同意を求めることが多くなるのです。

ローンの支払いが難しくなった責任は債務者にあるわけですから、これを連帯保証人に告げればかなり責められることになるのは目に見えています。

同意を取るという作業は心理的に厳しいと思いますが、「競売よりは有利になる」ということを強調して納得してもらえるように頑張るしかありません。

「競売に進めば市場価値よりもかなり安く買われてしまい、残る残債の額も大きくなるので、できるだけ高く売るために任意売却に協力してほしい」というスタンスで臨むことになります。

任意売却を手掛ける不動産業者の担当者や提携する弁護士などに説得作業をお願いして、できるだけ感情的にならないように配慮しながら説得を試みてください。

任意売却と自己破産の関係

あまり考えたくありませんが、失職し収入が途絶えたりローンの他に借金の問題も抱えているようなケースでは自己破産の利用を考えなければならないこともあります。

その場合、自己破産は任意売却の先か後のどちらが良いのかという問題が出てきます。

この点はまず任意売却を先に行い、必要に応じて自己破産を考えるという順番が理想的です。

任意売却を成功させれば自己破産が必要なくなるケースも多いですし、万が一自己破産が必要になったとしても、任意売却より後にすることで一定のデメリットを避けることができるからです。

任意売却よりも前に自己破産手続きを進める場合、不動産という資産がある状態での自己破産手続きとなり「管財事件」という扱いになります。

この場合、その資産を債権者に配分するための手続きが必要になり、多くの時間(約1年程度)と予納金の納付が求められます。

予納金は50万円前後になることもあり、かなりの負担になるでしょう。

資産の無い状態で自己破産手続きをする場合、「同時廃止」という扱いになり、手続き費用は数万円程度で済みます。

また必要期間も半年程度に抑えられるので、自己破産を考えるならば同時廃止扱いで進める方が断然有利です。

このことからも、自己破産は任意売却よりも後に行う方が良いと考えられます。

自己破産は職業制限を受けたり、官報に掲載されることからヤミ金のターゲットになりやすいなどデメリットも大きいので、安易に考えるのではなくどうしても必要な場合にのみ検討するべきものです。

まずは任意売却で状況を切り抜けることができないかを優先して考えるようにしましょう。

任意売却のまとめ

この章では特殊な不動産売却手段である任意売却について見てきました。

住宅ローンの支払いが難しくなり、かといってオーバーローンの為に通常の方法では売ることができない時には、任意売却で売ることができないか検討することができます。

ただし、この方法はかなりイレギュラーなものなので、いつでもどんなケースでも利用できるわけではありません。

限られた期間に任意売却を成功させなければならず、これには専門性と経験が必要になるので、任意売却に強い不動産業者を味方につける必要があります。

任意売却に失敗してしまうとデメリットが大きい競売に進んでしまうので、上手に交渉して成功させることができるよう、優秀な業者選びが重要になってきます。

任意売却には一定のデメリットもありますが、これを踏まえてもなおメリットの方が大きいと考えられますので、ローンの支払いが苦しくなってきたときには早めに任意売却を視野に入るようにしてください。

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