不動産売却で気を付けるべき詐欺とは?手口や対応策を知ろう

不動産売却の詐欺の手口と対応策

不動産の売買取引には非常に多額のお金が絡むので、手続きの進行にはかなり神経を使います。

お金が絡むところに犯罪が起きやすいのは理解ができると思いますが、不動産取引も例外ではありません。

多くの人にとって非日常的な行為であり、ビジネスとして不動産に関わっている人以外は不動産の取引については詳しくないのが普通でしょう。

しかし不動産取引で気を付けなければならない詐欺や詐欺的な手口については、一度でも売買をするのであれば知っておかないと被害を被ってしまうかもしれません。

この章では、不動産売却に関連して注意すべき各種詐欺の手口や対応策について詳しく解説しています。

自宅を売ろうと考えている人や、相続で不動産を承継して扱いをどうしようか悩んでいる人など、一つでも不動産を保有している人は詐欺にあわない為にぜひ参考になさってください。

不動産詐欺の代表格「原野商法」

原野商法とは?
不動産詐欺の世界で昔から存在し、今もなお被害が後を絶たないのが【げんしょうほう】です。

原野商法は使い物にならない不動産を買わされるものであるから、売却だけを考えている人は大丈夫と思っていませんか?

実は原野商法はそれほど単純ではありません。

確かに昔よく使われた手法としては、実際には価値の無い土地を、存在しない土地開発計画などを引き合いに出しながら「将来値上がりするから今のうちに購入しましょう」などと持ちかけるのが王道でした。

今でもこのパターンは存在しているので、例えば「住み換えにピッタリの自然豊かな土地がありますよ」などとうたい、本当は価値の無い土地を高く売りつけられる可能性もあります。

また法律上新規に建物を建てることができない、あるいは建築はできても生活用水などが確保しづらく実質的に住めないような土地を、住み換え用地として騙して売りつけるということもあるので、住み換えを考えている人にとってはリスクになります。

これに加えて最近増えているのが、「あなたの持っている不動産を高く買います」、「あなたの土地を買いたいと言っている人がいます」といって近づいてくる手法です。

例えば、「あなたの土地を高く買いたいと言っている人がいるので、測量や必要な調査をしましょう」といって調査費をだまし取るケースや、「この土地はきちんと宣伝して売り出せば高値で売れるから」といって広告費をだまし取って逃げるという手口もあります。

また、節税対策のためなどとうたって売却と同時に別の土地の購入を持ちかける手口もあります。

この場合、新たに購入する土地を不当に高額で売りつけられたり、売りつけられる土地が実際には価値の無い土地であったりするので要注意です。

「一旦周辺の土地を購入してもらえば、複数区画をセットで売ることで高額売却できる」などとウソをついて先に不要な土地を購入させて逃げるなどの手口もあります。

二束三文の土地を掴まされたら、今度は別の業者がその土地を「高く買ってやる」などといって近づいてくることも多く、このため二次被害、三次被害が後を絶ちません。

こうした詐欺を働く業者は、ヤミ金などと同じで同業者同士で名簿の交換や売買をしていることもあり、被害者の情報が転売されるため連続して同じような被害に会いやすいことが懸念されます。

原野商法で厄介なのが、売買を仲介する不動産業者の規制が及ばないことがある点です。

一般的な不動産売買で扱われる土地は「宅地」であり、宅地の売買を仲介する場合、宅地建物取引業者としての免許を保持していなければなりません。

これによって一定の規制が入り、詐欺行為に対する牽制の効果も期待できるわけですが、原野商法で扱われることが多い「山林」については宅地建物取引業者の免許を持っていなくても法律上は問題ないことになっています。

そのため、悪質な業者が入り込みやすいということになってしまうのです。

このように、変化しながらも今もなお無くならない原野商法について、引っかからないための対応策を見てみましょう。

原野商法の対応策

甘い誘い文句を信用しない

「新駅の設置計画が持ち上がっているので将来値上がりする」などの誘い文句は基本的に信用しないスタンスが必要です。

立派なパンフレットを作って信用させる手口もあるので、業者側が用意するこうした宣伝材料やうたい文句は全て「でっち上げでは?」という姿勢を持つようにしましょう。

必要であれば開発計画について独自に調べ、関係行政機関に問い合わせたり、別の不動産業者を通して近隣の土地の売買が活発にされているかどうかなどを調査しても良いでしょう。

購入とセットの売却契約は要注意

原野商法でありがちな売却と購入をセットで勧められるケースはリスクが高いと判断して良いでしょう。

「先にこの土地を購入すれば、合わせて大きな土地となるので開発事業者に高額で売れます」などといって高額売却の欲をかきたてられると欲に引きずられて罠にはまってしまうことも考えられます。

より有利な売却を望むことは悪いことではありませんが、そこに詐欺が入り込んでくるリスクもあります。

相手の言うことを鵜呑みにせず、必要に応じて独自に事実確認を行う姿勢が必要です。

正規業者かどうかどうか調べる

取引対象が山林の場合は必ずしも仲介業者が宅建業の免許を持っていなくても違法ではありませんが、免許を保有する業者であれば違法な行為を働く可能性は随分下がるでしょう。

雲隠れできるヤミ業者と違って、万が一被害に会った場合は事後の責任追及も容易になります。

相手の名刺などから免許番号、あるいは会社の名称や商号を確認し、以下のサイトで正規に登録されている業者かどうかチェックしてみてください。
建築業者・宅建業者等企業情報検索システム|国土交通省

注意が必要なのは、名刺に記載する名称や住所などは勝手に正規業者のものを利用できるので、連絡先となっている電話番号がサイト上のものと同一かどうか確認することです。

そして、同一であっても一度実際に電話をかけてみて、接触してきた業者であるかどうか確認しましょう。

対面だけで話を進めてしまうと連絡先の不正のチェックができないからです。

もしくは、登録されている住所に出向いて、話を進めている相手方が在籍しているかどうかを確認するのも有効です。

正規業者であれば絶対安心というわけではありませんが、未登録業者よりはリスクは下がるでしょう。

またこちらのネガティブ情報等検索システムでは、不動産業者の過去の処分歴をチェックすることができます。
国土交通省ネガティブ情報等検索システム

正規業者でも過去に処分歴がある場合はリスクが高いので、敬遠する検討も必要かもしれません。

専門家を入れたリーガルチェック

売却とセットで不動産の購入も勧められるケースや、仲介するのが正規の登録業者ではないケースなど、詐欺被害のリスクが高そうな取引では不動産取引に明るい弁護士や司法書士などの専門家のリーガルチェックを受けると安全度が上がります。

取り引き交渉の場に随時同席してもらえると心強いですが、顧問弁護士等でなければ出張費用などで高額になるでしょう。

費用面で出費を抑えたいならば契約書のチェックをお願いするだけでも詐欺の可能性を見抜いてくれることが期待できます。

不動産登記を乗っ取る手口

登記を乗っとる手口
我が国では不動産の取引の安全性を担保するために登記システムが利用されています。

不動産登記は所有権や抵当権などの権利の状況を法務局で登記し、取引の際にその権利を主張できるものです。

売買取引の場合は、対象不動産の所有権が自分にあることを証明するために登記情報を用いることになります。

従って、もし何らかの不正行為により真の権利のない者が自分に所有権を移してしまうと、不正転売などの被害に会ってしまうことになります。

注意
例えば不動産Aの取引において、通常であれば売却代金の全てを受領すると同時に所有権を買い手に移す所有権移転登記を行いますが(この手続きについては別章で解説しています)、悪徳業者はここを突いて何も知らない素人を騙すことがあります。

適当な理由を付けて代金の支払いよりも前に登記手続きが必要だと騙し、登記に必要な印鑑証明書などの必要書類を先に預からせてほしいと言って、これを使って自身に所有権を移転する登記をしてしまいます。

必要な書類さえあれば第三者でも登記は可能なため、売却代金を手にする前に勝手に所有権移転登記をされ、すぐに転売されてそのまま逃げられてしまうことになります。

不動産登記で所有権が確認できれば、第三者の買い手はそれを信用するので取引ができてしまうのです。

転売で買い受けた買い主に対して、元の所有者が自身の所有権を主張して取り戻すのは難しく、泣き寝入りしなければならないこともあります。

法律上は、転売で買い受けた第三者が詐欺の事情を知らない場合には、当該第三者の保護の要請度が強いとして元の所有者に不動産を返還しなくてもよいことになっています。

元の所有者は自分の甘さから詐欺を許してしまったという一定の落ち度があるのに対して、詐欺の事情を知らず登記を信じた善意の(法律上は事情を知らないことを「善意」と言います)第三者には落ち度がありません。

このため元の所有者は不動産の返還を受けられないこともあるのです。

では登記を乗っ取る手口への対応策を見てみましょう。

登記を乗っ取る手口への対応策

登記変更作業は残金受領と同時に

登記の乗っ取りを防ぐために、通常の取引では売買代金の受領と登記の変更作業は同時に行います。

実際には、残代金の受領を確認後すぐに(同日中に)法務局で所有権の変更作業を行うことになります。

何らかの理由を付けて、先に所有権の変更登記が必要だとして必要書類等の提出を求められた場合、登記の乗っ取りを警戒しなければなりません。

支払いに小切手や手形を承認しない

売買代金の支払い方法は当事者同士で自由に決めることができるので、これも交渉材料の一つになりますが、確実な代金の受領を担保するためには小切手や手形による支払いは承認しない方が安全です。

現金での支払いであれば目の前で確認できますし、振り込みの場合は金融機関の担当者の立合いによって確実性を担保することができますが、小切手や手形の場合は不渡りの可能性もあるので確実性の面で不安が強いので避けるべきです。

小切手や手形取引は現金を用いずに支払いができますが、これを現金に換えるには金融機関で手続きが必要になります。

買い手が悪意を持って不渡りになる小切手や手形で支払いを偽装した場合、金融機関が支払いを拒否するので結局売り主は代金を手にすることができません。

取引相手の信用に問題がないケースでは手形や小切手を支払い方法として承認することもありますが、リスク管理の面では避けるべきです。

業者が用意した司法書士の本人性を確認

自分で探し出した不動産業者や一括査定サイトなどで知り合った不動産業者であればリスクは低いですが、電話やダイレクトメールなどで向こうから接触してきた相手は基本的に信用しないのがセオリーです。

前述したように不動産業者の登録番号などから正規業者かどうかをチェックすることも必要ですが、所有権の登記手続きは業者が用意した司法書士が行うことも多いです。

怪しい業者が提携しているとうたう司法書士は「本物」でしょうか?

名刺にはいくらでも正規の司法書士の事務所名などを盗用できるので、日本司法書士連合会に登録されているデータと照合して間違いないか確認してみましょう。
司法書士検索|日本司法書士会連合会

仮に上記データと同じ住所や電話番号が名刺に書かれていても、盗用して名刺に書いている可能性もあるので目の前の人物が本物かどうかはまだ担保されていません。

上記サイトに登録されている電話番号に自分で電話する、あるいはその住所を訪れて本人がいるかどうかを確認するのがベストです。

手数料詐欺

手数料詐欺とは
売却を仲介する不動産業者には、成功報酬として一定の手数料を請求する権利が生じます。

成功報酬ですので買い手が付いて売買契約が締結されなければ支払う必要が無く、売買契約が締結されるまでは業者側から請求することもできません。

手数料の計算方法は別の章で解説していますが、法律で上限が決められているのでこれ以上の金額を要求することもできません。

この点、売却のためには宣伝広告を行うなど手間をかける必要がありますが、これらにかかる手間や出費は上記の手数料に包含されると考えられており、別途広告費の請求をすることはできないことになっています。

悪質な業者は売却依頼者の無知に付け込んで、様々な名目で広告費や手数料を別枠で要求することもあるので注意が必要です。

〇〇調整費用など名目はいくらでも作出できるので、鵜呑みにしないようにしなければなりません。

さらに最初から詐欺が目的の場合は、売買契約が締結される前に手数料や違法な広告費用先払いとして請求し、そのまま持ち逃げされることもあります。

これら手数料詐欺に対する対応策を見てみましょう。

手数料詐欺への対応策

手数料の先払いはしない

手数料報酬は売買契約が成立しなければ不動産業者側に請求権自体が発生しないルールになっているので、事前に請求された場合はルールを順守しない危険な相手である可能性が高いので付き合いを避けるべきです。

手数料上限のルールを知っておく

仲介手数料は法律で上限が決められているので、これ以上の金額を要求するようであればこれもルールに従わない危険な相手である可能性が高いです。

手数料ルールについては別章で解説していますので参考になさってください。
不動産を売却する時にかかる仲介手数料とは?すぐに上限がわかる計算式アリ!

手数料以外の広告費用の請求は要注意

上述の通り、通常の宣伝広告費は手数料報酬に包含されると考えられるために別途の請求はできないこといなっています。

従ってそのような要求には安易に応じてはなりませんが、例外として、依頼者の特別な依頼に基づいて行われた宣伝活動から発生した「実費」については請求が認められることがあります。

例えば依頼者の要求に従って遠隔地の購入希望者との交渉のために移動費を支払った場合には、当該費用を実費として請求することができます。

この特別な費用は、以下の3点を満たす場合にのみ認められる例外的な扱いになります。

  • 通常の宣伝活動では発生しない費用であること
  • 依頼者の特別な依頼によって発生した費用であること
  • 実費であること

あくまで例外で通常は発生するものではないので、もし実費として金員を請求された場合は上記を満たすものであるかどうか精査が必要です。

詐欺的なグレー手法もある

明確な詐欺行為とまでは言い切れませんが、詐欺的な手法としてグレーゾーンとなる手口もあるので、ここで確認しましょう。

査定額の不当な吊り上げ

不動産業者は仲介手数料を得るための前段階として仲介契約を取り付ける必要があるので、その誘因の為に売却対象不動産の査定額を不当に吊り上げることがあります。

売り主が「こんなに高く売れるのか」と騙されて仲介契約を締結すると、あとは業者の思うツボです。

査定額は売り出し価格の基準になるものですので、市場価値よりも高く売り出すことになるのでなかなか売れません。

頃合いを見て業者が値下げを提案するので、これに従うしかありません。

結局、ライバル他社と同額が、それよりも低い売却額になってしまうこともあります。

囲い込み

売り手と買い手の両方から手数料報酬を得る両手仲介とするため、ライバル他社からの買い手を寄せ付けずに自社で買い手を探すことにこだわるのが囲い込みです。

両手仲介自体は違法ではないのですが、囲い込みをされると売り手側の有利な売却が阻害される原因になります。

自社での買い手探しにこだわると、「より早く売りたい」「より高く買ってくれる買い手を見つけたい」という売り主の希望がかなえられない可能性が出てきます。

他社経由での買い手の接触を「現在交渉中」などの理由で断られると、売り手側に被害が出る可能性が出てくるので厄介です。

上記のような行為に対する対応策を見てみましょう。

査定額の吊り上げや囲い込みの対応策

複数の業者に相見積もりをかける

査定額の不当なつり上げを見抜くには、複数の業者に重ねて査定依頼を出して平均的な額を割り出すことです。

査定額にはバラつきが出るのが普通ですが、平均値に比べてあまりにも高額な査定を出す業者は信頼性の面でリスクがあります。

査定額の根拠を納得できる形で示すことができなければ、その業者は敬遠した方が無難です。

不動産一括査定サイトを利用して、複数の業者に相見積もりを依頼するのが便利です。
不動産一括査定とは?メリットとデメリット 不動産一括査定サイト比較!不動産売却におすすめな口コミ・評判を掲載中!

自分で相場を調べてみる

複数業者の目を入れることと並行して、自分でも売却物件についてある程度の市場相場を知っておくと査定額の信頼度の判断が容易になります。

公的な指標の他、民間各社で公表している情報を活用するなどいくつかの手があります。

ネット上で情報収集する方法などは下記別章でも解説していますので参考になさってください。
自分で不動産の相場を調べる方法 不動産売却時に自分でできるマンションや土地の相場の調べ方!

囲い込みをけん制する

囲い込みが顧客を害することは業者側も承知しているので、「囲い込みは止めてくださいね」と一言言っておくだけでも牽制になります。

相手の無知に乗じるのは容易いですが、ある程度知識があるなと思えば下手なことはできません。

また買い手が付かなかった時には乗り換える他社の候補があることを臭わせておくのも良いでしょう。

囲い込みを絶対避けたいならば、ソニー不動産など最初から片手仲介しかしない業者を検討するのもありです。

ソニー不動産公式サイト
https://sony-fudosan.com/

不動産売却トラブルの相談先

不動産売却の相談先
ここでは、万が一トラブルにあった時の主な相談先を紹介します。

消費者ホットライン

電話「188」をダイヤルするだけで、中立公正な公的機関である最寄りの消費者センターにつながります。

通話料はかかりますが、利用代金や相談料などはかかりません。

消費生活全般に関する相談窓口として機能している機関ですので気軽に利用できますが、窓口の相談員は必ずしも不動産のトラブルに詳しいわけではありません。

個別具体的なトラブル内容に対する的確なアドバイスはすぐに受けられない可能性がありますが、この機関の良いところは地元の各専門機関について詳しく把握しているので、適当な相談先をアドバイスしてくれるところです。

具体的に争訟性が発生していて情報提供よりもトラブル解決への具体的な手段が必要と判断すれば、事案に詳しい個別の弁護士等に繋げてくれますし、以下で述べる法テラスなどの紹介も行います。

また必要に応じて各地の宅建協会など不動産分野の相談先なども紹介してくれるでしょう。

▼当サイトでは不動産売却時のトラブルとその解決法を掲載しています。
不動産売却のトラブル 不動産の売却で起きやすいトラブルとは?予防と対応策について

都道府県宅建協会

全国各地の宅建協会も無料で不動産に関する相談や苦情の受け付けを行っています。

地域によって連絡先の電話番号が異なるので、以下のページで確認してください。
都道府県宅建協会・不動産無料相談所一覧 | 全宅連

法テラス

訴訟や相手方とのトラブル解決の為に具体的な交渉や折衝を考えているのであれば、すぐに個別の弁護士等に相談するのがスピードの面ではおススメです。

どうしてもお金が無く相談料などが支払えない場合に、一定の条件を満たせば無料で法律相談ができたり、弁護士費用を立て替えてもらえるシステムがあるのが法テラスです。

お金の面で困窮している人にはありがたいですが、本人の資産状況の確認や収入の多寡の確認など事務手続きに時間がかかりスピード感を持った進行は望めないのが残念なところです。

ケースごとに状況を見て有効であれば利用を検討してください。
法テラスURL:https://www.houterasu.or.jp/

一般社団法人 日本不動産仲裁機構

この組織は法務大臣による認証を受けた民間のADR機構として機能する団体です。

ADRとは「裁判外紛争解決手続き」のことを指し、様々なトラブルを裁判外で柔軟に解決する手法をいいます。

裁判では、法律や証拠を戦わせて勝ち負けを決めることになりますが、ADRでは必ずしも勝ち負けにこだわった解決策ではなく、当事者同士が納得する柔軟な解決策を模索することができます。

このサイトでは、不動産に関する専門家に相談したい人、弁護士に法律的な相談をしたい人、すぐにADRの申立てを行いたい人それぞれに窓口が設定されています。
ご相談はこちらから⇒日本不動産仲裁機構 不動産ADR(裁判外紛争解決手続)センター

使い分けとしては、事案が明らかな詐欺事件であり、完全に自分が被害者で「法律をぶつけて白黒はっきり付けてやる」という場合はADRは適しません。

ADRは、自分にも相手にも言い分があり、双方とも主張にそれなりの根拠を持っていて、柔軟な落としどころを探りたい、という場合に適したものです。

仲介手数料を持ち逃げされたなど明らかな詐欺事案であれば、ADRではなく別途弁護士による訴訟などを考えなければなりません。

不動産売却の詐欺の手口と対応策まとめ

この章では不動産の売却を考えている人向けに、注意すべき詐欺の手口や対応策などについて見てきました。

不動産に関する詐欺の多くは、素人である売り手の無知に付け込んで起こるものです。

多くの人にとっては不動産の取引は非日常的なことであり、関連する知識があまりないことが多いので、このスキに付け込まれると厄介です。

このサイトでは本章以外でも多くの不動産取引に関する知識を発信していますから、そちらもぜひ参考になさってください。

知識武装、情報武装を意識して、悪質な業者に足元をすくわれないようにしましょう。

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