不動産の査定方法!机上査定と訪問査定の違い!どれくらいの時間がかかるのか?

机上査定と訪問査定

不動産を売却するにはほとんどのケースで不動産業者の力を借りることになります。

市場で買い手を見つける実務や内見案内、契約や物件引き渡しの手配など、素人には荷が重い手続きを代わりに行ってくれるので、あなたもきっと利用するはずです。

不動産業者を利用する手順としては、まず売りに出す物件について査定額の提示を受けることになります。

この査定には「机上査定」と「訪問査定」があり、両者はどちらか単独で行われることもありますし、両方をセットでお願いすることもあります。

今回は不動産売却時の机上査定と訪問査定の違いについて解説します。

机上査定と訪問査定の違いは?

机上査定とは
机上査定というのは、売却対象となる不動産の種類(戸建てかマンションかなど)や所在地、築年数、間取りなど、不動産としての基本的な情報を基に、対象物件の目視を行わずに算出する査定法です。

個別業者に電話で接触して口頭で伝えることもできますが、今ではネット上の一括査定サイトを利用するのが普通ですので、サイト上でこれらの基本情報を入力することで複数業者に物件情報を伝えることができます。

その情報を受け取った業者は、自社内に保有する過去の取引事例など経験的に知っている情報のほか、現在の周辺類似物件の動向などを考慮して、大ざっぱな予想値として査定額をはじきだすことができます。

同じような物件の取引事例があると大変参考になりますが、例えばマンションであれば築年数も間取りも大体同じですから、同じマンションの別区画の取引事例があれば予想値としての正確性はかなり上がります。

戸建てではそうしたことができないので、築年数などその他の項目でできるだけ類似した事例を調査して予想することになります。

ただ、机上査定は実際に物件を目視せず、あくまで聞き取った情報のみを頼りに算出するものですから、査定額の提示を受けるまでの時間があまりかからない反面、査定数値の正確性は高くありません。

机上査定は「簡易査定」と呼ばれることも多く、正確性よりもスピードを重視する査定法になります。

机上査定は数時間から1日程度と短時間で査定額の提示を受けることができます。

一方、訪問査定は実際に売却対象の物件を担当者が訪れ、目視することで行う査定法です。

実際に物件を確認すれば、築年数などの数字だけでは得られない多くの情報を得ることができます。

実際の内装の傷み具合や建物全体の老築度合い、ボイラーなど設備の状況はもちろん、物件周囲の生活環境や窓から見える眺望、日当たり、隣近所との土地の接近状況など、ミクロ、マクロ両方の視点で詳しく調査することが可能です。

訪問査定を受けるにあたっては、通常は机上査定と同じように事前に物件の基本情報を確認してから現場に臨場するので、いきなり物件の目視から入ることはあまりありません。

基本情報を踏まえて実際の物件を確認し、また必要に応じて依頼者には不動産登記簿などの説明資料も用意してもらい、これらの情報も加味して詳しく査定を行うことになります。

スピードよりも正確性を重視するものですので、机上査定よりは時間がかかります。

概ね3日~4日程度の時間がかかると見ておいた方が良いでしょう。

どちらの査定が良い?メリットとデメリット

ここでは机上査定と訪問査定のメリットとデメリットを比較して、どちらの査定を受けるのが良いか考えていきます。

机上査定
机上査定のメリット

  • 短時間で査定額の提示を受けられる
  • 隣近所に知られることがない
  • 書類の準備が不要

机上査定のデメリット

  • 査定額の正確性が低い
  • 物件の基本情報を伝える手間がある
  • 連絡先を知られるので、しつこい営業を受ける可能性がある
訪問査定
訪問査定のメリット

  • 正確な査定を受けられるので、市場価値に近い物件価格が分かる
  • 実際の売り出し価格に査定額をそのまま利用することも可能
  • 担当者との相性の確認ができる
  • 査定額の根拠を聞くことができる
  • 信頼できる業者の判別がしやすい

訪問査定のデメリット

  • 査定に時間がかかる
  • 業者訪問の日に家に居ないといけない
  • 複数業者にお願いすると対応が大変になる
  • 業者がくるので隣近所にばれる可能性がある
  • 説明資料などの準備に手間がかかる

以上、両査定法を比較すると、査定の依頼者側の事情によってどちらを選ぶべきかが見えてきます。

もし、まだ売るかどうか決まっておらず、将来の売却に備えて大体の価値を知っておきたいというのであれば机上査定でも十分かもしれません。

しかし売ることがすでに決まっている、あるいは売れそうな価格を知ってから売却するかどうか決めたいということであれば、必ず訪問査定を受ける必要があります。

売却するにあたって、実際の売り出し価格は売り主であるあなたの責任で決めなければなりませんが、素人では適正価格など分かりませんから、不動産業者に訪問査定をしてもらい、正確な市場価格を知らなければならないからです。

査定そのものは「これくらいであれば市場で買い手が付くだろう」という予想値であり、必ずその価格で売れると保証されるものではありませんが、訪問査定の査定数値であれば売り出し価格の初期値としてそのまま利用することもできます。

あるいは、売り急ぎの事情があるのであれば、周辺のライバル物件よりも魅力が出るように少し値を下げて売りに出すことも可能です。

売ることが決まっている場合の手順としては、一括査定サイトで複数業者に机上査定を依頼し、その中から業者をいくつか絞り込んで訪問査定を依頼するのがセオリーです。

基本情報以外はどこまで伝えるべき?

物件情報はどこまで伝える?
基本情報以外で物件の価値を左右する情報は多くあります。

マイナスの情報であれば内装の傷みや設備の故障、隣近所とのいざこざなど、通常の経年劣化以上のマイナス事項が対象です。

通常、机上査定では個別具体的なこれらの事情を伝える必要はありませんが、一括査定サイトで依頼者の自由記載が可能であれば伝えることは自由です。

一方、売ることが決まっていて訪問査定を受けるのであれば、マイナスの事情も担当者に伝えるべきです。

これによって直ちに査定額が下がるわけではなく、買い手候補に伝えなければならない事柄を業者側が選別します。

小さなものであればわざわざ買い手候補に伝えなくても良いこともあるので、その場合は査定額は変化しません。

ただ、台風が来ると雨漏りがするなどの欠陥があるのであれば、買い手に正確に伝えないと責任問題にもなるので、必ず業者に話しておく必要があります。

この場合売り出し価格に反映させて値を下げて売りに出すか、先に補修するかなどを相談することになるでしょう。

逆に、アピールできるプラスのポイントは積極的に伝えるようにします。

机上査定の段階では伝えるかどうかは自由ですが、売ることが決まっていて訪問査定を受けるのであれば、リフォームの経緯などプラスのポイントは積極的に伝えるようにしてください。

机上査定と訪問査定の違いのまとめ

今回は不動産を売却する際に不動産業者にお願いする「机上査定」と「訪問査定」の違いについて見てきました。

さらに詳しく鑑定してもらうには不動産鑑定という方法もあります。

机上査定は売却対象の物件目視を行わず、築年数などの基本情報を基にして行う簡易的な査定で、正確性よりもスピードを重視する査定法です。

訪問査定は実際に物件を目視することで、時間はかかりますが正確な市場価値を判断することができます。

物件を売却することがすでに決まっている場合は必ず訪問査定を受けることになりますから、多少手間がかかることは承知しておいてください。

訪問査定では業者の担当者と接触することになるので、担当者との相性も確認するようにしましょう。

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