不動産売却した時に消費税はかかるのか?

不動産売却した時に消費税はかかるのか?

普段何気なく支払うことが多い「消費税」ですが、不動産売却との関係について意識されることは少ないかもしれません。

消費税は個人の消費者が何かを“買う”時に商店等の売り手に払うもの、という認識をお持ちの方が多いと思います。

これはある意味正解ですが、不動産を“売る”時には消費税は全く関係ないかというと、そうではありません。

不動産の売り主となるあなたにも関係してくる税金ですので、本章ではサラリーマンなど個人の方が不動産を売る際の消費税について解説していきます。

消費税とはそもそもどんなものか?

消費税とはそもそもどんなものか?

消費税について詳しく解説しています。

消費税はその名の通り、国内に流通する商品やサービスなどを消費する(購入する)際に、買い手が売り手に支払うものです。

実際には、受領した売り手を介して間接的に納税を果たすことになるので、「間接税」の性質を持ちます。

ということは、不動産を売る立場になる売り主も消費税を納めるために、買い手から消費税を頂く必要がありそうです。

しかし、全てのケースで消費税がかかるわけではなく、サラリーマンなど個人の不動産売却ではむしろ消費税がかからないことが圧倒的に多くなります。

次の項で詳しく見てみましょう。

個人が不動産を売った時の消費税はどうなる?

個人が不動産を売った時の消費税はどうなる?

個人が不動産を売った時の消費税はどうなる?

サラリーマンなどの個人が自宅等を一度売却するだけでは、不動産そのものに関する消費税については心配する必要はありません。

まず、不動産には土地と建物がありますが、土地についてはそもそも消費するという概念がないので、消費税の対象にならない決まりになっています。

では建物はどうかというと、サラリーマンが自宅を売ったり、相続で承継した親の実家を売るなど事業性のない売却ケースでは、こちらも消費税はかかりません。

建物自体は課税対象になりますが、売り主が個人であって事業者でない場合は課税対象にならないのです。

ですから、基本的に個人の場合は消費税の心配をする必要はないということになります。

ただし、個人事業主の場合は話が違ってきます。

個人事業主が売却した場合の消費税はどうなる?

個人事業主が売却した場合の消費税はどうなる?

個人事業主が売却した場合の消費税はどうなる?

勤め人ではなく専ら個人事業主として活動している人や、勤め人であっても副業などで事業を行う場合は個人事業主の性格を持つ一種の事業体となります。

この場合、完全な個人の取引とは違い、消費税の課税対象になることがあります。

例えばサラリーマン大家さんなどは大変人気のある副業ですが、このような個人事業主の方々は消費税の課税対象者になることがあり、その場合は建物の売却については消費税が課税されることがあります。

ただし常に課税されるのではなく、消費税の課税事業者となった場合に限ります

消費税の課税事業者になるのは、前々年の課税売上高が1000万円を超えた場合です。

例えば、不動産賃貸業を営む個人事業主が、いくつかある管理物件の一つを手放して2000万円で売却したとしましょう。

その場合、売却した年(仮にA年とします)は消費税はかかりませんが、翌々年(仮にB年とします)に課税事業者となります。

B年には消費税の課税事業者になるので、もしB年にまた別の管理物件を売った場合には消費税を課税されてしまいます。

ただし、B年に課税される取引がなければ、課税対象がないので消費税は課税されません。

また課税事業者となった場合でも、土地はそもそも非課税なので売却しても課税はありません。

個人の不動産売却で消費税がかかるのは?

個人の不動産売却で消費税がかかるのは?

個人の不動産売却で消費税がかかるのは?

サラリーマンなど個人の場合は土地にも建物にも消費税はかからないとお話ししましたが、不動産にかからないのであって、他の名目で消費税がかかってくることがあるので、全く関係ないわけではありません。

個人の不動産売却で消費税がかかるのは、以下のものです。

不動産業者に払う仲介手数料

仲介の場合、不動産業者が提供するサービスを購入し、消費するという考え方になるので、消費税を支払う必要があります。

ここで留意すべきは、仲介手数料は売却代金の税抜き価格に対してかかるものだということです。

物件の販売時には買い手に対して必ず税込み価格で表示しなければならない決まりになっていますが、仲介手数料の計算の際には税抜き価格で計算することに留意しましょう。

仲介手数料は法律で上限が決まっていますが、売却金額は3つのステージに分けられ、それぞれに上限となるパーセンテージが設定されています。

売却代金の内訳(税抜き)対応パーセンテージ
売却代金のうち200万円以下の部分上限5%
〃200万円超400万円以下の部分上限4%
〃400万円をこえる部分上限3%

上記をそれぞれ計算し、合算した額に消費税が上乗せされる形になります。

▼仲介手数料についてもっと詳しく知りたい方はこちらで解説しています。
不動産を売却する時にかかる仲介手数料とは?すぐに上限がわかる計算式アリ!

司法書士報酬

売却する不動産に抵当権が付いている場合、先に登記を解除したうえで買い手に引き渡さなければいけません。

この手続きを司法書士に依頼すると司法書士報酬の支払いが必要になりますが、その報酬には消費税がかかります。

ローンの一括繰り上げ返済手数料

売却する物件にまだローンが残っていると、そのままでは売却することができません。

事前に完済するか、売却代金をもって全額精算する必要がありますが、当初のローン契約で定めた期間を繰り上げて清算するため、一括繰り上げ返済の手数料がかかります。

この手数料も消費税の課税対象になります。

▼住宅ローンが残っている物件を売却する方法をまとめています。
不動産売却時に住宅ローンが残っていたら 住宅ローンが残っている不動産を売却するための方法と手順

税金関係の出費には消費税はかからない

不動産売却では抵当権の解除などの際に登記費用として登録免許税がかかりますが、これは税金ですので、消費税が上乗せされることはありません。

売買契約書に貼付する印紙についても、印紙税ですので消費税の賦課はありません。

まとめ

本章では不動産を売却する際の消費税について見てきました。

不動産は土地と建物に分かれますが、土地については消費するという概念がないので、そもそも消費税がかかりません。

建物は対象になりますが、個人が自宅を売るような非事業性のものは消費税の課税対象になりません。

個人事業主の場合は課税事業者になると消費税を意識しなければならなくなり、これは二年前の課税売上高が影響します。

また事業性のない個人の売却であっても、不動産業者に支払う仲介手数料など消費税がかかる名目がいくつかあることには留意してください。

▼その他に不動産売却でかかる税金についてまとめています。
不動産売却にかかる税金を調査!計算方法や税金対策・控除について【シミュレーションあり】 不動産売却にかかる税金を調査!計算方法や税金対策・控除について【シミュレーションあり】

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