不動産売却でマンションの修繕積立金と管理費はどうなるの?清算については?

マンション売却時の修繕積立金

不動産の中でもマンションは戸建てと比べると比較的買い手も付きやすく売りやすい種類になります。

マンションは戸建て違って区分所有の建物であるため、他のマンション住人との関係で多くの縛りやルールが存在します。

ルールの中には区分所有者に出費が求められる「修繕積立金」や「管理費」もありますが、このお金はマンションを売却する際にはどのように扱われるのでしょうか。

この章ではマンション売却時に修繕積立金と管理費がどうなるのか解説します。

修繕積立金と管理費とはどんなもの?

修繕積立金と管理費
まずは修繕積立金がどんなものか、区分所有者に同じく出費が求められる「管理費」と共にその性質を確認します。

修繕積立金も管理費も、どちらもマンション全体を維持するための経費であることは同じです。

修繕積立金は長期的なスパンで将来必要になる修繕、あるいは突発的な不測の事態による修繕を見据えて徴収されます。

マンションは専有部分以外にも住人全員で利用する階段や屋上、廊下、エントランス、エレベータや電気設備、吸排気の設備など様々な共用部分があります。

建物はそうした全ての部分に経年劣化という要素が入ってくるので、一定期間を経て老化した箇所は定期的に修繕しなければ建物として維持できません。

また予期しない突発的な事故等により修繕が必要になることもあります。

定期的な修繕や突発的な事情に対処して修繕の費用を賄えるように、マンションの管理組合が積立金としてプールするのが修繕積立金であり、その支払い義務者はマンションに住む各区分所有者です。

同じように出費を求められる「管理費」はもっと日常的な清掃費用であったり、短期スパンの定期点検等に使われる経費のことをいいます。

マンションの所有期間にもよりますが、修繕積立金と管理費を合わせて数十万円~数百万円の積み立てとなることもあるので、マンションを売却する際にはこのお金を返してもらえれば助かりますね。

ではマンション売却時にこれらのお金がどうなるのか確認します。

修繕積立金と管理費は返してもらえない!?

修繕積立金・管理費返してもらえるのか?
修繕積立金も管理費も、管理組合に徴収されたお金はマンションを売却する際に返してもらうことは原則できません。

ルール上、修繕積立金や管理費はマンションの管理組合のものとなっているので、原資を支払ったマンション所有者のものではなくなっているからです。

しかしまだ実際に修繕等に使用されていないのであれば、返してもらえても良さそうなものですよね。

ただ、もしそれが許されてしまうとマンションの修繕や管理に必要な資金の安定した確保が難しくなり、安全な建物として維持できなくなり、マンションの価値が大きく下がってしまうことになります。

そこで、個人の金銭的な利益よりも不動産の価値の安定を優先して、区分所有法という法律でマンションの管理組合の保護を優先させるようになっているのです。

国としても、国内の不動産市場の安定を優先したいのが正直なところでしょう。

そのため、法律ではマンションの管理組合は個別にマンション規約の作成が義務付けられています。

そしてそのマンション規約では、修繕積立金と管理費については上記の事情から売却時にも返還しないとすることが普通です。

従って、所有者がマンションを売却する際にはそれらのお金の返還を求めることができないのです。

ただ逆の視点から見ると、そのようなルールになっているおかげでこれまでマンションの価値が下がらずに済んでいるのだから、自身の売却の際においても一定のメリットを得ていると考えることもできます。

一概に、「返してもらえないのは損だ」と決めつけることもできないということです。

売却時に売り出し金額に上乗せできる?

売却時に上乗せできるのか?
売却時に修繕積立金や管理費を返してもらえないのは仕方がないとして、その分を売り出し価格に上乗せすることができれば実損を回避できます。

この点、売り出し価格に修繕積立金相当分の価格を上乗せして売り出すことも不可能ではありません。

しかし実際は購入希望者の目に最初にとまる購入価格の数字が大きくなってしまうため、売り出し価格に転嫁するのは難しいことが多いです。

周辺にライバル物件がなければまた別ですが、比較されるライバル物件が複数ある場合はどうしても高値の物件は割高感がでてしまい売却の成功に影響が出てしまう危険があります。

少額であればあまり影響がないこともありますが、数百万円レベルになると第一印象が悪くなるのは目に見えています。

返してもらえない修繕積立金等の数字そのものに執着するよりも、周辺のライバル物件の価格を注視しながら、劣りが出ない範囲で不動産業者と微妙な価格調整の相談をするようにしましょう。

「修繕積立金と管理費に滞納が無いクリーンな物件」をアピールすることで、基本販売単価を下げずに済むと考えるようにし、積立金相当額の数字に固執して売却を失敗しないような立ち振る舞いが必要です。

修繕積立金を滞納していたらどうなる?

修繕積立金を滞納していたら?
修繕積立金をしっかり払っている場合はいいとして、逆に滞納がある場合はどうなるのでしょうか。

積立金を滞納している場合でも売却自体は可能ですが、この場合は滞納分を販売価格から差し引く契約交渉が必要になるでしょう。

修繕積立金に滞納がある物件を売買する場合、法律上は物件を購入した新しい所有者がその滞納分の債務を負担しなければならないことになっています。

従って、新たな所有者は購入後に当該積立金の不足分を支弁しなければならないのです。

マンションの売買取引にあたっては修繕積立金に滞納が無いかどうかのチェックが行われるのが普通ですので、滞納があるのであればその分を物件価格から差し引いてやらなければ買い手が納得しません。

従って滞納分の値引きが必要になるわけです。

この場合、値引き交渉が入ることを前提として少し高めの販売価格で売り出すことを検討しても良いのですが、不動産業者と相談して周辺のライバル物件と比較して魅力が維持できる程度にとどめる必要があります。

修繕積立金の清算について

修繕積立金の清算について
修繕積立金は支払い義務者であるマンションの所有者から管理組合を相手方として、決められた支払日に支払うことになっています。

一方で、買い手との間では物件の引き渡し後の債権債務については清算するのが普通です。

例えば固定資産税の点においても税金の支払い義務者は1月1日時点の所有者ですから、取引のタイミングによっては一旦旧所有者が納税をしておいて、購入者とは日割り計算で実質の負担を調整することになります。

修繕積立金の清算においても、物件の引き渡し前までは売り主が負担し、引き渡し以降は買い主の実質負担とする清算調整が行われます。

修繕積立金を口座引き落としにしている場合は、引き落とし日がいつなのかを考慮して清算条項を調整することになります。

修繕積立金と売却のタイミング

売却のタイミング
マンションは通常一定期間経過後の大規模修繕を見越して修繕計画を立てますが、大規模修繕が近くなると修繕積立金の金額が上昇することが多くなります。

元々マンションの修繕積立金は経年劣化を考慮して、年数が進むごとに段階的に積立金の額が大きくなる傾向がありますが、大規模修繕には多額の費用が必要になるので、この時期が近くなると積立金の額の上昇幅が大きくなることがよくあります。

大規模修繕は長期スパンで見据えなければならないので、どうしても計画の甘さが出たり、建材や人件費の高騰など経済情勢の影響で必要額が足りなくなることがあるからです。

買い手から見ると、修繕積立金は物件の購入後も経常的に必要になる出費として負担感が重く受け止められますから、この費用が大きくなると物件自体の魅力を下げる要因になります。

従って、もし時期的に事情が許すのであれば、大規模修繕が近づき修繕積立金の価額が急上昇する前に売ってしまうというのもありです。

個別の物件で大規模修繕の計画は異なりますが、12年くらいの周期で計画するのが一つの目安とされています。

実際はご自身のマンションの管理組合に掛け合って長期修繕計画を確認してみましょう。

マンション売却時の修繕積立金と管理費のまとめ

この章ではマンションの修繕積立金や管理費について、売却時にはどのような扱いになるのかを見てきました。

この経費はマンション全体の維持に関わるものであるため、一旦徴収された費用は原則返してもらうことはできず、売却の際にも返還を受けることはできません。

返還を受けられなくても必ずしも損をすることになるとは限りませんので、積立金に滞納が無いことをアピール材料にしましょう。

逆に積立金に滞納がある場合はその債務は新たな所有者となる買い手が負担することになるので、販売価格を値下げして対処する必要が出てきます。

大規模修繕の時期を見計らって有利な売却を計画することも可能ですので、お住まいのマンションの修繕計画について一度確認してみると良いでしょう。

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