不動産売却(売買時)に発生する手付金とは?相場どれくらいなの?

不動産売却(売買時)に発生する手付金とは?相場どれくらいなの?

ビジネスにおいては、取引当事者間で「手付金」が交わされることがよくあります。

名前は聞いたことがある、あるいは何となくイメージはできる人も多いと思いますが、どんなものか詳しく説明するとなると、なかなか自信を持って答えるのは難しいのではないでしょうか?

手付金のやり取りは不動産の売買取引でもよく発生するものですので、本章では手付金の詳しい性質や相場の金額、手付の設定における注意点などを解説していきたいと思います。

手付金とはどういうものか?

手付金とは?

手付金について詳しく解説しています。

最初に、手付金の法的な性質について概要を押さえておきます。

手付金には以下のような3つの性質があるとされています。

  1. 証約手付
    当事者間で契約が正式に結ばれたことを証明するために交付される手付金
  2. 違約手付
    当事者間のどちらかに契約違反があった場合、その罰金として没収される手付金です。交付を受けた側(売り手側)に契約違反があった場合は、交付された違約手付金を返したうえで、同額の違約金を支払うことになります。
  3. 解約手付
    一旦締結した契約について、解約する権利を留保する目的の手付金です。

買い主は手付金を放棄することで契約を解除でき(手付流し)、売り主側からは手付金の倍額を償還することで契約を解除することができます(手付倍返し)。

実際の取引で、上記3種類のうち手付金がどの性質となるかは、当事者間で取り決めることができます。

特に取り決めがなければ③の解約手付の性質を持つことになります。

手付金が交わされるビジネス取引のほとんどでは③の解約手付の性質になることが多いのが現状です。

不動産売買取引における手付金も、上記のうち③の解約手付の性質を有することがほとんどですので、本章でもこれ以降の説明は解約手付についての説明として進めていきます。

手付金の相場と支払うタイミング

手付金の相場と支払うタイミング

手付金の相場と支払うタイミングについて解説します。

中古不動産の売買における手付金の相場は、概ね物件価格の5%~20%程度とされています。

例えば1000万円の物件であれば、大体50万円~200万円程度が相場のレンジになるということです。

手付金を支払うのは売買契約を締結した時点です。

買い手は他にも良い物件がないか探すのが常ですから、もし他に良い物件が見つかり、契約をキャンセルするのであれば支払った手付金は売り主が没収できます。

その後契約がキャンセルされずに取引が無事完了すれば、手付金は物件の代金に充当することになります。

手付金の取り決めは任意であることに留意する

手付金の取り決めは任意であることに留意する

手付金の取り決めは任意であることに留意する解説しています!

売り主として留意すべきは、手付金は法律上必ず発生するものではなく、必要に応じて当事者間で内容を考え、設定するものだと認識しておくことです。

何もしなければ、手付金の設定が行われないのが原則です

また相場観は上で見ましたが、金額についても特に法律上の決まりはないので、当事者間で話し合って決めることになります。
※売り主が業者となる場合は、上限が物件価格の20%に制限されます。

ですから売り主が必要性を考えて、契約上で手付金を設定するのか、設定するのであれば金額をいくらにするのかを吟味する必要があるということです。

そこで必要になるのが、売り主側を有利にするために手付金をどう設定するかという視点です。

手付金の条項設定で売り主が意識すべきこと

手付金の条項設定で売り主が意識すべきこと

手付金の条項設定で売り主が意識すべきこと

手付金に関する条項の設定は基本的に売り主が主導して決めていくことになりますが、その際には金額の多寡とキャンセルできるまでの期限の設定をよく考える必要があります。

金額設定について

手付金の相場は物件価格の5%~20%程度とお話ししましたが、具体的な金額設定場面では安めにするか?高めにするか?で悩むことになると思います。

それぞれメリットとデメリットが生じますので、以下で見てみます。

安めに設定した場合

安めにした場合は買い手側の印象が良くなるので、見込み客の食いつきが良くなります。

反面、他の良い物件が見つかれば気軽にキャンセルできるので、せっかく見つけたお客さんが他に流れてしまうことが多くなるかもしれません。

売却期間にあまり余裕がない場合、最初から見込み客を探し直して交渉しなければならないので、手間の面と時間の面で痛手になります。

もし売り主が売却を急いでおらず、「売れたらラッキーだけど、売れなくても構わない」という姿勢であれば、気長に次のお客さんを待てますから、キャンセルが生じるほど手付金を没収でき、うま味になるかもしれません。

高めに設定した場合

手付金を高めに設定すると、買い手側は気軽にキャンセルすることができなくなります。

売り手からすればキャンセルのリスクを減らせますから、売買契約履行までの確実性を担保しやすくなります。

例えば売り主も住み替えを考えていて、新居購入に係る資金の確実な確保が望まれる場合、簡単にキャンセルされてしまうと入金の予定が狂ってしまうことになります。

簡単にキャンセルされたくない場合は基本的に高めの設定を考えますが、高すぎると今度はお客さんの食いつきが悪くなってしまい、そもそも購入に至らないということも考えられます。

ここら辺は微妙なさじ加減が必要になるでしょう。

キャンセルできる期限設定について

キャンセルできる期限については、金額設定以上に注意しなければいけません。

期限を設定するかどうかも任意ですので、設定しないことも可能ではありますが、その場合は民法で定められたキャンセル期限のルールが自動で適用されてしまいます。

このルールはとても分かりにくく、実際の契約ではトラブルに発展する可能性が高いので特に注意が必要になります。

民法上のルールでは、キャンセルができるのは「相手方が契約の履行に着手するまで」の間です。

つまり売り主が契約の履行に着手する前であれば、買い手側からのキャンセルが可能ということですね。

しかし「契約の履行に着手」という行為が具体的にどんな行動を指すのかがあいまいで、ケースバイケースで変わってくるので大変分かりにくいのです。

物件の引き渡しがあれば分かりやすいですが、例えば引き渡しに先立ち、物件にかけられていた抵当権を外すために金融機関に返済を行ったような場合も「契約の履行に着手」したと考えることができます。

個別事案でどんな行動をとるまでがキャンセル期限になるのか変わってくるため、非常にセンシティブな判断が求められ、契約当事者にトラブルを生じさせる原因になるので、キャンセル期限を設定し忘れると大きなリスクになってしまうので要注意です。

そこで、キャンセルができる適切な期限の設定が必要になってきます。

設定する期限は、売り主が物件売却にどれだけ期間的余裕があるのかなど、個別の取引事案によっても変わってきます。

概ね売買契約の締結から1か月程度を基本とし、ケースごとに調整を加えて考えることになるでしょう。

住宅ローン特約との関係

住宅ローン特約との関係

住宅ローン特約との関係について詳しく説明しています。

売り手が受領した手付金は、買い手側の事情でキャンセルとなれば没収できるのが原則ですが、住宅ローン特約条項を設ける場合は手付金の没収ができないことがあります。

買い手側が住宅ローンを利用して物件を購入しようとしている場合、住宅ローン特約の設定が求められます。

この特約が付いている場合、もしローンの本審査に落ちてしまった場合は、原則として契約は白紙撤回となり、この場合手付金も返還しなければならなくなります。

住宅ローンには仮審査と本審査がありますが、本審査は不動産の売買契約が締結された後でないと受けることができません。

通常は仮審査に受かっていれば本審査ではじかれることはありませんが、万一不合格となった場合に備えて住宅ローン特約を設けることになります。

本審査に落ちると住宅ローン特約条項が適用され原則として契約は白紙撤回となりますが、もし本審査に落ちた原因について買い手側に帰責事由があれば責任を追及することも可能です。

例えば仮審査を受けた後に借金を増やしたことにより本審査に落ちてしまったような場合は、買い手側に責任があるとして住宅ローン特約の適用を否定し、個人都合によるキャンセルとして手付金の没収ができることもあります。

「申込証拠金」との混同に注意

「申込証拠金」との混同に注意

「申込証拠金」との混同に注意点を説明しています。

不動産取引の現場でやり取りされるお金は色々な名目がありますが、手付金と混同されやすく、トラブルになりやすいものに「申込証拠金」があります。

「買付証拠金」など別の名前で呼ばれることもあるので、余計に分かりづらいかもしれません

申込証拠金は、購入の意思があることを示すために交付されるお金で、契約前の申し込みの段階で購入希望者が売り手に渡すものです。

通常は仲介する不動産業者が受領することになり、これをもって不動産業者は他のお客さんに物件を紹介することができなくなります。

そのまま契約に至れば、申し込み証拠金は手付金などに充当されることになりますが、契約に至らなければ返還する必要があります。

売買契約が締結されて手付金に充当された後は別ですが、申込証拠金は基本的に返還する必要があるお金だという認識を持っておきましょう。

まとめ

本章では不動産の売買取引の際に発生する手付金について、その性質や金額の相場、条項設定時の注意点などを全体的に見てきました。

手付金を設定するかどうかは任意ですが、設定する場合は売り主の視点で見ると留意すべき点がいくつかあります。

金額設定はある程度のさじ加減が必要で、キャンセル時期の設定を忘れてしまうとトラブルになるリスクがあるので注意してください。

また住宅ローン特約との関係や、申込証拠金との違いについても理解しておくようにしましょう。

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