不動産売却時に使える「3000万円の特別控除」を受ける方法や条件と必要書類

3000万円の特別控除

不動産を売って利益が出た時には「不動産譲渡所得税」という税金が課税されます。

不動産の売却では通常大きな金額を手にすることになりますが、不動産譲渡所得税は譲渡益が大きくなるほどに税額も大きくなる仕組みになっています。

そこで、税額を計算する際にはできるだけ譲渡益を小さくする合法的な工夫が必要になってきます。

この章では税制上用意された特例である「3000万円の特別控除」に焦点をあてて解説していきます。

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3000万円の特別控除とは?

特別控除とは?
我が国の税制ではまず「原則」があり、必要性があればこれを一部修正するための「特例」が用意されます。

国民が大切な資産であるマイホームを譲渡した時にかかる税負担を抑えるため、特別に用意されたのが本章のテーマ「3000万円の特別控除」施策というわけです。

冒頭で、不動産を売却した際の譲渡益に不動産譲渡所得税が課税されるとお話しましたが、この特例は一定の条件を満たす場合には譲渡益から3000万円を控除することができるというものです。

税をかけられる対象の数字が小さくなることによって、算出される税額を小さくすることができます。

また3000万円を控除した結果、譲渡益の数字が0以下になるようであれば、「儲け」が存在しないことになり、その場合は税負担は生じないことになります。

買い手から頂いた売却金額が手元にしっかりあったとしても、計算上の儲け額を小さくしたり、無くしたりすることができるわけですね。

この特例の大まかなイメージを掴んでいただけたと思いますが、3000万円は買い手から頂く購入代金から直接控除するわけではなく、「譲渡益」から控除することになるのですが、「譲渡益」を導くには一定の計算を経る必要があります。

これを次の項で見てみます。

譲渡益の計算方法と相続

譲渡益の計算方法
譲渡益は買い手から頂いた購入代金、つまり売り手から見れば売却金額から一定の経費を引いて計算します。

経費を差し引いた正味の儲け額ということになりますね。

計算式にすると以下のようになります。

売却益=売却金額-(取得費+譲渡費用)
売却した時の税金の計算はこちらからできます。
⇒『不動産売却時の税金を計算する(計算機)

まず「取得費」ですが、これはその物件を手に入れるためにかかった経費を指します。

例えば以下のようなものが取得費として計上できます。

  • 対象不動産の購入金額(建物については一定の減価償却費を除く)
  • 購入を仲介した不動産業者に支払った手数料
  • 購入契約書に貼付した印紙代
  • 不動産取得税
  • 登録免許税
  • 測量費
  • etc

次に「譲渡費用」ですが、これは対象不動産を売却した際に必要となった経費を指します。

例えば以下のようなものが譲渡費用に計上できます。

  • 売却を仲介した不動産業者に支払った手数料
  • 抵当権の抹消登記費用
  • 契約書に貼付した印紙代
  • 賃借人に支払った立ち退き料
  • etc

そして「取得費」の方は、相続で承継した物件の場合、被相続人の取得費を引き継ぎます。

従って相続人が直接支払っていなくとも、被相続人が支払った経費を計上することが可能です。

ただ、取得費も譲渡費用も、経費に計上するには証拠となる契約書や領収書など、数字が確認できるものが必要になります。

取得費の方は何十年も前に購入した物件であれば証拠書類が残っていないこともあるでしょうし、相続で承継した物件であれば被相続人が保管しているものを探し出す必要があるのでなおさら証拠の確保が難しいでしょう。

ケースによっては証拠種類を保管していないこともあります。

そのような時には概算取得費として「売却金額×5%」の数字を計上することができます。

このように一定の経費を差し引いて売却益を算出しますが、今回のテーマである3000万円の特別控除はその売却益からさらに3000万円を控除できるというものです。

その控除後の譲渡益に、対象不動産の所有期間の長短によって20%もしくは39%の税率をかけて税額を算出することになります。

所有期間は相続案件の場合被相続人の所有期間を引き継ぐことができます。

譲渡した年の1月1日時点において所有期間が5年を超えていれば20%、5年以下なら39%の税率になります。

本特例は一定の条件を満たさなければ利用できませんが、控除額が非常に大きいので利用できるのであれば必ず活用したいものです。

次の項では本特例の利用にかかる条件やルールなどを確認していきます。

3000万円の特別控除の条件やルール

適用の条件とは?
この特例ができた理由は、投機的な儲けを追及するわけではなく、一般の人が居住用のマイホームを売った時にできるだけ税負担を少なくしようというのが趣旨になります。

従って、生活の拠点となるマイホームを売った時にしか利用できず、別荘などは適用の対象外になります。

また仮住まいとして使った家屋、一時的な目的で入居した家屋、あるいは本特例の適用を受けることだけを目的とした場合なども対象外です。

では以下で適用要件を確認します。

  1. 自分で住んでいる家屋、もしくは家屋と共にその敷地たる土地や賃借権を譲渡すること。
  2. 現住でない場合は住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡すること。

    もし家屋を取り壊した場合は、以下の2要件を満たすこと。

    (ア)取り壊した日から1年以内に敷地の譲渡契約が締結され、住まなくなった日から3年目の12月31日までに売ること。

    (イ)家屋の取り壊しから譲渡契約を結ぶ日まで、敷地を駐車場やその他の用途に利用していないこと。

  3. 譲渡した日の前年及び前々年に本特例を利用していないこと。
  4. マイホームの買い替え特例や譲渡損失にかかる損益通算、繰越控除の特例の適用を受けていないこと。
  5. 収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。
  6. 災害によって家屋が消失している場合は、住まなくなった日から3年目(東日本大震災による場合は7年目)の12月31日までに売ること。
  7. 売買の相手が親子や夫婦など特別な関係でないこと。
  8. 特別な関係には生計を一にする親族や内縁関係にある者なども含みます。

特別控除を適用した計算事例

ここで本特例を適用した場合の計算事例を見てみます。

基本パターン

家と土地を合わせて5000万円で売却し、取得費は概算取得費として250万円、譲渡費用として200万円を計上したとします。

この場合「売却益=売却金額-(取得費+譲渡費用)」に照らすと、

売却益=5000万円-(250万円+200万円)=4550万円となります。

所有期間が5年超で税率が20%だとすると、通常であれば4550万円×20%=910万円の税金がかかりますが、特例を利用できれば譲渡益から3000万円を控除できるので、1550万円×20%=310万円の税金で済みます。

店舗兼住宅の場合

対象不動産が店舗兼住宅の場合、店舗に使用する面積と住居用に使用する面積の比率を考えて、住居用部分にのみ特例を適用することができます。

実際には居住用と店舗用の比率を算定することが難しいことも多いですが、税金の計算においては例えば個人事業主が店舗用の不動産を経費計上するためなど、多少無理やりにでも比率計算しなければならないことがあります。

では①の例を引き継ぎ店舗兼住宅の売却シーンを考えてみましょう。

例えば、居住用を五分の三、店舗用を五分の二の比率で計算してみます。

売却代金から取得費と譲渡費用を引いた売却益が4550万円で、これを居住用と店舗用で按分します。

居住用=4550万円×五分の三=2730万円
店舗用=4550万円×五分の二=1820万円

上記のうち、居住用の部分にのみ3000万円の特別控除が使えるので、

居住用=2730万円-3000万円≒0となり、居住用部分には譲渡益が存在しなくなるので税金がかからないことになります。

店舗用の1820万円には20%の税率をかけ、364万円が不動産譲渡所得税として課税されます。

なお、店舗用のスペースが全体の10%未満の場合には、対象不動産全てを居住用財産と考えても差し支えないことになっています。

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3000万円特別控除を利用するための必要書類と手続き方法は?確定申告をしないといけない!?

控除の手続き
この特例を利用するには必ず確定申告をしなければなりません。

特例を利用して計算した結果税額が0になり納税が不要となる場合でも、申告自体はしなければならないことに注意してください。

確定申告では以下のような書類が必要になります。

  1. 確定申告書B様式
  2. https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/yoshiki/01/shinkokusho/pdf/h28/02.pdf

  3. 分離課税用の申告書
  4. https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/yoshiki/01/shinkokusho/pdf/h28/03.pdf

  5. 譲渡所得の内訳書(土地・建物用)
  6. https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/yoshiki/02/pdf/a029.pdf

  7. 取得費の証明書類(契約書や領収書など金額が分かるもの)
  8. 譲渡費用の証明書類(同上)
  9. 対象不動産の登記簿

①~③は税務署で入手することもできますが、④~⑥は自分で用意する必要があります。

不動産譲渡所得の確定申告は、サラリーマンの方など普段は会社が給与所得の処理をしてくれている場合でも、それとは別に自分でやらなければなりません。

不動産を譲渡した年の翌年の2月16日から3月15日までの間に行います。

注意が必要なのは上記の期限は納税の期限ともなることです。

計算の結果税金を納めなければならない時は、上記期間内に申告と納税の両方が必要です。

不動産を売ってから確定申告までは時期が空くこともあり、その間に売却代金を使い込んでしまうと納税資金が足りなくなる恐れがあります。

あらかじめ必要税額を計算したうえで、必要資金をプールして取っておくようにしてください。

もし期限までに税金を納めることができない場合、延滞税などのペナルティが課されるので資金の確保は確実にしておくことが大切です。

▼確定申告について合わせて読みたい
不動産売却と確定申告 不動産売却した時の確定申告の方法!申告時期や必要書類の書き方と要不要の判断とは?

3000万円の特別控除のまとめ

この章では不動産を売却した時にかかる不動産譲渡所得税を軽減できる特例「3000万円の特別控除」について見てきました。

特例ですので全ての売却ケースで利用できるわけではありませんが、一般的なマイホームの売却事例であれば多くのケースで利用でき、不動産の譲渡益を大きく減らせるため減税効果も高いので可能であれば必ず活用してください。

もし特例を利用して計算した結果税額が0以下となった場合でも、確定申告自体は必要ですので忘れないでくださいね。

▼国税庁のHPでもみたい方は下記で。
参考 マイホームを売ったときの特例国税庁 home4uで一括査定

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