東京都内でマンション・一戸建て・土地を売却するためのポイント

東京での不動産売却とは?

東京都は、日本における行政・経済・交通の中心を担う心臓です。

人口も1300万人を超え、2位の神奈川県の約900万人を大きく引き離しています。

日本経済の鏡ともいえる東京都の不動産売却・取引は、現在どのような時期・状況を迎えているのか、各種データを読み解いてポイントを掴んでいきます。

東京都全体の不動産売却の傾向

東京都において、過去1年間に行われた不動産売却・取引の件数は27,067件です。

この数値は全国第1位の件数ですが、東京オリンピック開催が決まった2013年に行われた取引件数は33,649件であり、不動産売却・取引におけるオリンピック特需は収束しつつあるようにみえます。

では、実際はどうなのでしょう。
2013年以降に焦点を当て、不動産売却価格の元となる土地平均単価と土地上昇率をみることで実態をつかむことが可能です。

2018年の平均単価は95万0283円/㎡で、2013年の68万8241円/㎡を大きく上回っています。地価上昇率は2016年に+10.35%とピークを迎えていますが、2018年も2013年を超える上昇率+6.55%となっています。

このことから、東京オリンピックに向けて今なお需要はあるが、供給が不足している状況がみえてきます。

東京都の地価推移でみる特徴

東京都のなかでも、特に需要が高い地域を地価上昇率でみていきます。

1位:台東区:+8.83%
2位:荒川区:+8.73%
3位:北区:+7.96%
4位:豊島区:+7.27%
5位:文京区:+7.24%
6位:千代田区:+7.10%
7位:港区:+7.08%
7:渋谷区:+7.08%
9位:墨田区:+6.47%
10位:新宿区:+6.15%

台東区は中心駅である上野駅をはじめ、浅草の浅草寺など古い歴史のある地域です。

1995年をさかいに人口は増加していますが、商業地として開発が早くから進んでいた地域であるため、宅地としてのニーズに対して供給量の不足が続いています。

この状況を受け、投資を目的としたビル・マンションなどの土地利用が増加しています。

荒川区は日暮里・西日暮里を中心とした東京23区北東部に位置する地域です。

かつては荒川に沿って多くの工場が立ち並ぶ工業地域でしたが、現在は南千住を中心とした再開発が行われており、大規模マンションが多数建設されています。

東京都内において、地価の下落がみられる地域は以下です。

5位:あきる野市:-0.08%
4位:日の出町:-0.15%
3位:青梅市:-0.32%
2位:奥多摩町:-0.92%
1位:檜原村:-0.99%

東京都内で地価の下落がみられる市区町村は、これら5地域のみです。また、下落はしていますが1%を超える落ち込みはみられません。

檜原村は東京都の北西で神奈川県・静岡県と接する地域です。山間部に位置し村内に鉄道の駅はありません。人口の減少が激しく、2018年の人口は1970年の半数以下です。

これらのことが地価の下落に現れていますが、他の都道府県のような大幅な下落は起きていません。

物件種別にみた売却・取引が活発に行われている地域ランキング

2013年に比べ、東京都の不動産売却・取引の動きは鈍くなってはいますが、そのような状況の中でも、マンション・土地・一戸建ての取引件数が多い地域の特徴をみていきます。

マンション

1位:大田区:997件
2位:江東区:971件
3位:新宿区:791件
4位:世田谷区:733件
5位:港区:715件

大田区は、東京都の南東部に位置する蒲田と中心とした地域です。区の大部分は平坦であり、多くのマンションが立ち並んでいます。

東京都と神奈川県を結ぶ鉄道の要所であり、また、羽田空港を擁すことから、日本の空の玄関としての側面も持ちます。

マンション自体の多さに加え、利便性の高さから人口が増加しており、結果、売却・取引の件数1位になっています。

土地

1位:世田谷区:325件
2位:大田区:236件
3位:足立区:221件
4位:練馬区:219件
5位:八王子市:194件

世田谷区は東京都区部の南西に位置し、その名が示す通り農地を開発した地域です。自然の多い地域でもあり、区南部は、北部に比べ土地が低いという特徴を持ちます。

また、同じ世田谷区であっても、地区により鉄道の利便性に差がみられます。関東大震災の疎開を機に、人口の流入が始まり、現代では東京都内でも屈指の人口密度の高さとなっています。

下北沢をはじめとする若者に人気の商業地もあり、土地売却・取引の盛んな地域です。

一戸建て

1位:練馬区:622件
2位:世田谷区:538件
3位:八王子市:480件
4位:杉並区:475件
5位:足立区:454件

練馬区は東京区部北西に位置する地域です。
人口は約70万人であり、これは東京23区に置いて2番目に多い数値です。ですが、住生活基本法における最低居住面積を満たしている世帯が多く、この背景には持ち家率の高さがあります。

東京メトロ副都心線や都営地下鉄大江戸線の開通で、鉄道交通の利便性が良好となり、自然が残る同地域での一戸建のニーズを伸ばしています。

物件種別にみた高額売却・取引ランキング

地価上昇率上位には東京の下町といわれる地域が入り、取引件数上位には東京都心部からやや距離のある地域が入っていましたが、高額での売却・取引が行われた地域にはどのような特徴があるでしょう。

マンション

1位:港区 六本木:120,000万円:200m²:3 LDK
2位:中央区 日本橋浜町:85,000万円:80m²:3 LDK
3位:渋谷区 神宮前:50,000万円:180m²:4 LDK
4位:港区 六本木:48,000万円:185m²:3 LDK
5位:港区 元麻布:44,000万円:155m²:2 LDK

港区六本木は、東京湾沿岸部に位置する港区の北西に位置する地区です。1970年代からバブル期には繁華街として栄えましたが、現在はオフィス街としての色合いも強い地区となっています。

六本木ヒルズに加え、2007年には東京ミッドタウンが開業し、どちらも複合商業施設として高層マンションを擁しています。

土地(m²単価)

1位:港区 東麻布:650万円:170m²:110,000万円
2位:港区 東新橋:500万円:2,000m²以上:1,500,000万円
2:新宿区 下宮比町:500万円:135m²:67,000万円
4位:中央区 日本橋小網町:480万円:240m²:120,000万円
5位:港区 南青山:470万円:120m²:57,000万円

港区東麻布は、港区の中央部に位置する地区です。地区の大部分を旧来の宅地が占めていますが、近年港区全体のブランド化が進み、麻布十番や六本木に隣接する地区の特徴とともに、取引価格を引き上げています。

一戸建て

1位:渋谷区 松濤:170,000万円:560m²
2位:港区 南青山:120,000万円:340m²
3位:渋谷区 本町:87,000万円:440m²
4位:杉並区 荻窪:76,000万円:2,000m²以上
5位:渋谷区 松濤:74,000万円:200m²

1位と5位にランクインしている渋谷区松濤地区は、若者文化の発信地として栄える渋谷区内において、代々木上原地区と並び高級住宅地として知られる地区です。

東京都における23区外の傾向と特色

ここまでお伝えしてきた地域・地区は、そのほとんどが東京都内でも23区と呼ばれる地域でした。

23区外ではどこの地域で、好調な不動産売却・取引が行われているでしょう。

武蔵野市が平均地価114万5333円/m2と、東京都全ての市区町村内で9位にランクインしています。武蔵野市は、多摩地区東部に位置する地域です。

井の頭公園をはじめとする自然豊かな地域であり、スーパーマーケットをはじめとする小売店も充実していることから、都心に近く、生活しやすいという特長をもちます。
なかでも、吉祥寺は、住みたい街ランキング上位にランクインする人気の地区です。

そのほか、三鷹市も平均地価57万0250円/m2と、大田区・練馬区・足立区等を超える水準を保っています。三鷹市は、多摩地区東部に位置し、東を杉並区・世田谷区と接しています。武蔵野市と同じく自然豊かであり、都心へも近い特徴から地価が安定しています。

東京都の不動産を売却するコツ

東京都の不動産を売却する場合、土地の性質を知り、タイミングを逃さないことが重要です。東京の特徴として、江戸期以降の埋め立てにより開発が成された地域が多い点が挙げられます。

埋め立て地というと海の埋め立てが頭に浮かびますが他にも、沼地や湿地帯、田や池、川に土砂を入れ埋めるという方法も多く取られています。

海を埋め立てて造られた地域としては、港区や中央区が知られています。沼地・湿地帯等を埋め立てて造られた地域は都内各地に点在しています。

売却を予定しているマンション・土地・一戸建てが埋め立て地であった場合、それらの不動産および周辺地区が、十分な地盤改良が成されている土地であるかを知っておくことが大切です。

2018年はハザードマップが注目された年でもありますが、特に地価の高い地域では、その正確性は不確かです。

東京都内の不動産を資産として持ち続ける場合、災害等でゼロ価値に近い状態になるリスクがあることを十分に理解し、売却・取引のタイミングを逃さないことが重要です。

まとめ

日本で最も多くの人口を抱える首都、東京では、常に不動産売却・取引が盛んに行われており、その価値も高い状態を維持しています。しかし、東京都心部の高額不動産を買うことができるのは、一部の高所得者のみです。

日本の景気は回復傾向にあるとされてはいますが、個人の消費に結びついていないという現状は、不動産業界でも変わりありません。結果として、価値は高い不動産であっても、買い手が付かないという現象が起きています。

東京都内でも下町・郊外とされてきた地域は、再開発により都心部へのアクセスなどの利便性が上がり、買い手が付きやすい時期に来ています。これらの地域は、不動産売却・取引が成功しやすい売り時であると言っていいでしょう。

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