不動産売却の仲介と直接買取の違い!メリットとデメリットを調べました!

不動産売却の仲介と買取

不動産を売るという場合には不動産業者に相談して事を進めますが、通常はその相談で市場で売れそうな査定額を聞いて、それから仲介をお願いすることになります。

つまりその不動産業者が直接物件を買い取るわけではなく、市場でその物件を買ってくれる人を探してもらうということです。

売り手と買い手をつなげる仲介役をお願いするというわけですが、不動産業者の利用の仕方としてもう一つ直接買取という方法もあります。

今回は不動産業者による仲介と直接買取について、仕組みの違いやメリット・デメリットなどを見ていきます。

仲介と直接買取の全体的な仕組みの違い

全体の仕組みの違いとは?
仲介は売り手と買い手のマッチングが不動産業者の仕事であり、いわば職業紹介所のようなものといえます。

売りたい人と買いたい人、働きたい人と働き手を雇いたい人など、お互いを必要とする誰かのためのマッチングに徹するのが仲介です。

一方直接買取は、不動産業者自体がその不動産の買い手になるものです。

売買取引の当事者となるので、仲介役とは全く立場が異なることがお分かりになるかと思います。

直接買取は全ての業者が対応するわけではなく、仲介だけで生計を立てている業者もいます。

不動産は高額ですから、購入するにはそれなりの資金体力が必要です。

また買い取った後は、それをうまく活用して利益を発生させることができなければ買い取りビジネスは上手く回りませんから、そちら方向のビジネス感覚も必要です。

ここら辺は後述しますが、そのために買取金額が市場で売るよりも下がってしまう点は知っておかなければなりません。

直接買取は売却金額が安くなってしまう

買取は少し安くなる
不動産業者による直接買取では、仲介で売る場合のおよそ7割程度に売却金額が低くなってしまいます。

これは直接買取の場合、業者側の利益を出すために必要だからです。

直接買取に業者が応じるのは、何も自分たちの従業員が住むための物件が欲しいからではありません。

不動産業者は直接買い取った物件を何らかの形で利用し、そこから利益を得ることを目的にしています。

例えば以下のようにして利益を生み出します。

  • 転売
  • 最もシンプルな方法が転売で、要するに安く仕入れて高く売ることで利ザヤを得ることができます。

  • 賃貸物件として活用
  • 対象物件をリフォームして価値を上げ、賃貸物件として利用してインカムゲインを得ることができます。

  • 開発して運用
  • 土地を買い取って周辺を開発し、マンションを建てたりホテルを建てて運営したりといったことも可能です。大型の建物が立っている場合には、リノベーションを行って事業運営することもできます。

    例えばホテルを居住用に改装したり、デイサービス事業用に改装して介護ビジネスを行うこともできます。

以上、代表的な活用法を見てみましたが、単純に転売の場合でも、利ザヤをできるだけ大きくするには仕入れ額を下げて相対的に転売利益を大きくしなければなりませんし、賃貸物件として活用するにしても開発を行うにしてもそれなりの費用がかかりますから、物件の購入価格を下げなければその利益を圧迫してしまいます。

そのため売り手から見れば、直接買取は市場で売るよりも相当安く買われてしまうことになるのです。

直接買取のメリットは?

直接買取のメリット
ではここで、売り手側から見た直接買取のメリットについて考えてみましょう。

手数料がかからない

仲介の場合は市場で買い手が付き売買契約がなされると、仲介業者には手数料報酬の請求権が発生します。

売却代金の多寡によって数十万円~数百万円程度の手数料報酬が必要になるので結構な出費になります。

直接買取では不動産業者は売買契約の当事者になるので手数料報酬はかかりません。

仲介したときにかかる手数料の計算方法は『不動産を売却する時にかかる仲介手数料とは?すぐに上限がわかる計算式アリ!』にて書いています。

すぐに現金化が可能

仲介では市場で買い手を探し始めてから実際に購入が決まり、買い手から代金を頂くまでにはかなり長い手順を踏まなければならず、売上金を手にするまでには長期間の時間が必要です。

直接買取ではこれらの段取りがかなり省略されるので、早期の売却が可能になります。

例えば、市場に向けての物件の宣伝活動も不要ですし、内見案内なども要らないので、業者がその物件を気に入ってくれればすぐに交渉がまとまります。

そのため何らかの理由で現金を用意しなければならない場合で、その期限が迫っている場合などは、あえて仲介でなく直接買取を選択することもあります。

市場で売れにくい物件でも可

築年数が古く市場で人気があまりない物件や、郊外にあって購入希望層が出にくい物件など、市場にいる個人の買い手が付きにくいような物件でも、開発力のある不動産業者であれば新しい価値を創造して有効に活用することができるので、買い取り対象にしてもらえることがあります。

また、いわゆる事故物件で通常の購入層には避けられるような物件でも、上手く活用してくれますから買い取り対象になります。

ですので、最初は仲介で売りに出し、どうしても市場で買い手が付かなかった時に直接買取りに切り替えるといったことも有効です。

現住の物件でも売りやすい

現住の物件の場合は多数押し寄せる内覧希望者をその都度家の中に入れなければならないので、プライバシーなどの問題もあって煩わしさが増します。

直接買取では業者を一度案内すればいいだけですので、この煩わしさはほとんどありません。

瑕疵担保責任を免除できる

相手がプロの不動産業者の場合、買い取り物件の状態をよく調査して状態を把握することができるので、売買契約上の瑕疵担保責任を免除する特約を結ぶことも可能です。

瑕疵担保責任は、物件を引き渡した後で雨漏りなどの隠れた瑕疵(不良個所)があった場合に売り主側に発生する責任で、その補修等に応じなければなりません。

瑕疵担保責任は契約上の大きなリスクになるので、これが免除されることは大変助かります。

瑕疵担保責任について詳しくは『不動産売却で問題になる「瑕疵担保責任」とは?』で説明しています。

ご近所に知られにくい

仲介の場合は市場で買い手を探す必要があるので、宣伝広告を打って広く物件をアピールする必要があります。

周辺に流通するフリーペーパーなどにも露出し当然住所も乗りますから、「あら、お隣さん家を売りに出してるわ。離婚でもするのかしら。明日奥様友達に聞いてみよう」などと変な噂が広まったり、勘繰られたりすることもあります。

不動産業者に直接買い取ってもらう場合はこうした宣伝広告は不要ですので、ご近所に家を売ることがばれる心配もありません。

業者の担当者が直接家を見に来る時も、要望を出せば作業着などではなくスーツなどで臨場し、あまり「業者感」を出さないように配慮してくれますので、要望を出しても良いでしょう。

直接買取のデメリットは?

直接買取のデメリットとは?直接買取のデメリットとは?

買い取り価格は市場で売るより安くなる

上述したように、業者側も利益を出さなければならないので、買い取り価格はその分安くなるのが普通です。

概ね、市場で売るのに比べて三割程度安くなると考えてください。

業者によって扱えない物件もある

直接買取はその不動産業者が得意とする活用法(転売や賃貸経営、開発など)にあった物件でなければ買い取ってくれません。

不動産業者といってもその得意分野や守備範囲は様々ですので、例えばマンションの再販が得意な業者は一戸建てを買い取ってくれないこともあります。

また、直接買取をしない業者もいるので、あなたの物件所在地をテリトリーとする不動産業者の中に直接買取をする業者がいて、かつ対象不動産の種類の扱いが得意な業者でなければ買い取りが実現しないこともあります。

また古い物件でも買い取りの対象になるとお話しましたが、もはや不動産としての価値が無いような倒壊寸前の建物などは、土地に価値がない場合は買い取ってくれないこともあります。

不動産売却の仲介と直接買取の違いのまとめ

今回は不動産を売却する際の不動産業者による仲介と直接買取について、仕組みの違いやメリット・デメリットなどを見てきました。

仕組み上の違いとしては不動産業者が売買契約の当事者としての立場になるので、仲介手数料などは不要になるものの、買取金額は市場で売るよりもかなり安くなってしまうなどの違いがありました。

不動産を売る理由によっては現金化を急がなければならないことも多いので、そのような時には手続きが簡単ですぐに現金化できる直接買取を検討しても良いでしょう。

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です