不動産を売却する時にかかる仲介手数料とは?すぐに上限がわかる計算式アリ!

不動産を売る手続きの中では税金だけでなく色々な「諸費用」が発生します。

その中には「仲介手数料」というものもあり、諸費用の中でも大きな額になることが多いです。

今回はこの仲介手数料について詳しく確認していきましょう。

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仲介手数料は不動産業者への報酬

仲介業者の報酬
仲介手数料は物件の売却を手伝ってくれた仲介業者に支払う手数料です。

不動産は自分一人で売ることも不可能ではありませんが、市場での買い手探しや契約のことなどを考えると、手間とリスクの面で現実的ではありません。

ほとんどのケースで不動産業者に依頼することになりますから、彼らの働きに対してはそれなりの報酬が必要になります。

売却が成功し、結果を出してくれた業者にはお礼として手数料を支払うことになり、これが不動産業者の大きな収入源となります。

仲介手数料は上限のみが法律で決まっている

仲介手数料の計算の仕方最大でも上限までの請求しかできず、それ以上請求することは法律に違反することになります。

我が国では一応「契約自由の原則」というものがあって契約金額は当事者同士で決めるのが原則なのですが、そのままですと不動産取引では不当に高額な請求がなされる危険があり、プロとして知識や経験が豊富な不動産業者に比べて立場の弱い依頼者側が不利益を被る可能性があります。

そこで原則を一部修正し、上限だけを法律で規制しているわけです。

では請求できる手数料の上限の計算について見てみましょう。

単純に「売上代金の〇%」というのではなく、売上代金を金額の多寡によって三つの区分に分け、それぞれに対応するパーセンテージをかけて各区分に対応する手数料額を割り出します。

区分と対応するパーセンテージは以下のようになります。

仲介手数料の上限と簡単計算方法

  1. 売却金額のうち200万円以下の部分・・5%以内(税抜)
  2. 売却金額のうち200万円超400万円以下の部分・・4%以内(税抜)
  3. 売却金額のうち400万円を超える部分・・3%以内(税抜)

例えば、ある不動産を1000万円で売却した場合、上記①として200万円までの部分に5%をかけると200万円×5%=10万円です。

②として200万円超400万円以下の部分は200万円ですから、200万円×4%=8万円となります。

③400万円超1000万円までの部分として600万円×3%=18万円となります。

①~③を合計すると36万円となり、これに消費税を加えた額が業者に支払う仲介手数料となります。

この原則の計算方法を覚えておけばどんな売却ケースにも対応できますが、売却金額が400万円を超えるケースでは以下の簡易計算式が使えます。

「売却金額×3%+6万円+税」

上の例でいうと、売却金額は1000万円ですから、1000万円×3%+6万円=36万円+税となるので金額が一致しますね。

不動産は高額になることが多いので簡易計算式が活躍するケースも多いと思いますが、原則の計算方法があることは覚えておいてください。

プラス6万円は簡易計算上の差額分を埋めるための金額なので、余分に6万円多く払っているわけではありませんのでご注意ください。

仲介手数料は値引きしてもらえる?

仲介手数料は値引きできるのか?
数十万円からケースによっては数百万円も必要になる仲介手数料はそれだけでも大きな負担になります。

税金の支払いなども考えると可能な限り手数料負担を減らしたいところですね。

法律では上限のみに縛りがあるだけですので、手数料の値引き交渉をすることは可能です。

ただし、物品の購入とは違って不動産の売却というのは業者側のやる気によって成功が左右されるものです。

収入源となる手数料を安くすることは業者のやる気を削いでしまうことになるので、基本的には値引き交渉はおススメしません。

ただし、ケースによっては値引き要求をしてもそれほど影響がないケースや、逆に業者の方で最初から値引きを提案してくるケースもあります。

値引きができるケース

取引件数が多く、薄利多売でも生き残っていける体力がある事業者は、ライバル他社に差をつけるためにあえて値引きを提案してくることもあります。

中には手数料を「半額」や「無料」にしているところもありますが、これくらいの大幅な減額をしている場合は裏にカラクリがあることが多いので私たちも理解しておく必要があります。

不動産業界では「両手仲介」という言葉がありますが、これは売り手の仲介だけでなく、買い手の仲介業者にもなることで、売り手と買い手の両方から手数料を頂戴することができるというものです。

買い手側に別の仲介業者が付いた場合はこれができませんが、売却仲介をする業者が自分の顧客を買い手として仲介した場合はそれが可能です。

売り手と買い手両方から手数料収入が得られる分余裕ができるので、どちらかの手数料を無料にしたり、そこまでいかなくとも半額にしたりといった大幅な減額が可能になることもあります。

ただし両手仲介の場合、不動産業者の担当者が契約実現を早めようと、本来必要がないにも関わらず物件価格の値引きを提案してくることがあります。

売り手の立場としては、このような要求に不用意に応えることで、本来得られる利益に損失が出る可能性もあります。

本来であれば、売り手側の仲介業者として粘り強く交渉し、できるだけ高値で売る努力をすべきところを、買い手側の仲介業者ともなることで買い手側の事情にも配慮する立場になってしまうからです。

両手仲介の場合は不自然な値引きの提案には注意するようにしましょう。

▼片手仲介と両手仲介は下記の記事で説明しています。
片手仲介と両手仲介の違い 不動産売却における「片手仲介」と「両手仲介」の違いは?メリット・デメリットを知っておこう

仲介手数料の支払い時期と支払い方法

支払い方法
仲介手数料の金額については上限だけが法律で規制されていますが、支払い時期にも一定の規制がかかります。

この手数料は取引仲介の成功報酬という性格であるので、買い手が見つかり、条件交渉が済んで、売買契約締結が実現されるまでは支払う必要がありません。

業者側から見ると、売買契約が実現してようやく手数料を請求できる権利が得られるということです。

そして、手数料の請求権が発生した後については当事者の自由交渉となります。

多くの場合、業者側もできるだけ早く債権を回収したい気持ちがありますから、売買契約締結時に半額程度を、物件引き渡し時に残りを支払ってほしいと言われると思います。

依頼者は資金に余裕があればそれに応じても良いですが、資金調達の為に不動産を売るなどという場合はそもそもお金に余裕が無い状態であることもあります。

また対買い手との関係では売却代金がいつ振り込まれるのかということも資金体力に大いに影響します。

売却代金が入れば不動産業者に支払う資金が手に入りますが、買い手から頂く代金の受領時期はこれも契約によります。

よって、業者に支払う資金が無い場合は買い手からの売却代金を全て頂いた後で一括で支払うといった交渉も可能です。

特段の事情が無ければ業者側は要求に応じると思いますので相談してみてください。

手数料の支払い方法については特に規制はなく、現金で支払っても良いですし、振込によって行うこともできます。
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不動産売却の仲介と買取 不動産売却の仲介と直接買取の違い!メリットとデメリットを調べました!

仲介手数料以外の実費について

不動産業者に支払う仲介手数料は成功報酬の性格であるとお話しましたが、報酬対価の中身としては売り出し物件の広告宣伝費用や内見案内の交通費など、通常必要になる経費は込みで考えられるので、これらの宣伝費用を別途依頼者に請求することはできません。

ただし、依頼者の要求に基づいて通常の業務では発生しないような費用が発生した場合には、業者側は実費として依頼者に請求することが可能です。

例えば通常は行わないが依頼者に要求されて特別に行った宣伝広告に関する費用や、遠く離れた購入希望者と交渉するために出張した費用などがこれにあたります。

あくまで依頼者からの要求が無ければ実費は発生しないことに留意してください。

良心的な業者であれば大丈夫ですが、悪質な業者の場合特に依頼者が指示したわけでもないのに実費名目で金銭を要求してくる可能性もあるので注意が必要です。

不動産売却時の仲介手数料についてまとめ

今回は不動産売却時に支払う仲介手数料について見てきました。

手数料の金額については法律で上限だけは規制されているので、それ以上は要求することはできません。

また成功報酬であるので、売買契約が実現しなかった場合は支払いは不要です。

一部悪質な業者が不当に高額の手数料を要求してきた場合は仲介手数料を自分でも計算できるように、今回紹介した簡易計算式と原則の計算方法を使えるようにしておきましょう。

値引き交渉は原則として慎んだ方が無難ですが、業者によっては値引きができる場合もあります。

大幅な値引きがされる場合は両手仲介事案である可能性を考慮して、業者からの物件価格の値引き提案などには慎重に対応するようにしてください。

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